El avalúo en las diligencias de avalúo en la expropiación: factores determinantes

Entre estos elementos, se destacan los presupuestos que los valuadores deben utilizar como parámetros para determinar el valor de la indemnización. Este proceso va más allá de un simple estudio de mercado, ya que implica una labor de investigación. Es importante recordar que el propietario sometido a un proceso expropiatorio no está vendiendo su propiedad, sino que se le está privando de un derecho contra su voluntad, el cual forma parte de su patrimonio. Por lo tanto, es vital buscar propiedades equivalentes a la que se pretende expropiar, tomando en cuenta aspectos como la vocación, competitividad y características físicas similares. 

En nuestro país la evaluación debe cumplir con tres características fundamentales. 

Vocación similar 

En primer lugar, es necesario que las fincas utilizadas como referencia para fijar el monto del inmueble a expropiar, debe tener una vocación similar a la de la finca a expropiar. Esto implica que se deben considerar las características específicas de la finca, como, por ejemplo: su idoneidad para proyectos geotérmicos, ganaderos de alta densidad, hoteleros, turísticos o residenciales tipo quinta. Además, es importante tener en cuenta vistas panorámicas que pueda ofrecer la finca, ya que esto puede influir en su valoración. En el ámbito jurídico y económico, la expresión "vocación similar" aplicada a un bien expropiado alude a la finalidad o función prevista para un bien que sustituirá al originalmente expropiado. Este principio establece que el bien que se adquiera o se asigne en sustitución debe presentar características de utilidad o funcionalidad que sean comparables a las del bien expropiado, asegurando así la continuidad de la función que este desempeñaba. 

Nivel socioeconómico similar 

En segundo lugar, es esencial que los comparables utilizados posean un nivel socioeconómico similar al de la finca sujeta a expropiación. Esto garantiza que se estén comparando propiedades que se encuentren en un rango de valor similar, lo que contribuye a una valuación más precisa y justa. 

Cuando se menciona que el bien utilizado para llevar a cabo la valoración debe tener un "nivel socioeconómico similar", se refiere a que el bien que se elige como referencia para determinar el valor de la propiedad expropiada debe estar en una área o poseer características que reflejen un nivel de ingresos, condiciones de vida y accesibilidad a servicios comparables al del bien expropiado. Esto es crucial para asegurar una valoración justa y equitativa. 

El objetivo es seleccionar un bien comparable que esté en una situación socioeconómica parecida, de modo que la compensación económica que reciban los propietarios afectados refleje de manera adecuada el valor real del bien expropiado en un contexto similar. Esto ayuda a evitar subvaluaciones o sobrevaluaciones basadas en comparaciones con propiedades en contextos muy diferentes.  

"Características físicas similares" 

Además, los comparables deben compartir similitudes en cuanto a sus características físicas. Esto incluye aspectos como el área de la finca, el frente, el fondo, pendientes, el drenaje, entre otros. Estas características son de suma importancia, ya que permiten establecer una comparación adecuada entre las propiedades y aseguran una valuación justa y precisa en el contexto de un proceso de expropiación. 

Por "características físicas similares", se refiere a que la propiedad seleccionada como comparación para establecer el valor del bien expropiado debe compartir atributos concretos como el tamaño, la estructura, las mejoras realizadas, la ubicación geográfica, y las condiciones generales. 

Todas estas características permiten la adecuada fijación del justiprecio. El "justiprecio" se entiende como el concepto inherente a la idea de equilibrio económico y relación conmutativa, que debe ser rigurosamente objetivo y supone apreciar externamente el valor de lo sacrificado y de los daños consecuentes sin intercalar apreciaciones subjetivas. Además, se considera que el justo precio se alcanza únicamente a través de la vía judicial, donde se verifica esa "justicia" en cada caso específico. El justiprecio debe reflejar el verdadero valor económico de los bienes expropiados, proporcionando suficiente dinero para obtener la adecuada “sustitución” o “reposición” de tales bienes, y se espera que el expropiado reciba un valor equivalente al que se le priva, de modo actual e integral. Este valor debería representar una suma que un dueño del bien, deseoso, pero no obligado a vender, hubiera aceptado de un comprador igualmente no obligado a comprar.

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