¿Cómo se determina el valor en una expropiación?

La expropiación es el acto más doloroso que puede ejercer el Estado contra un ciudadano, pues implica la privación forzosa del derecho de propiedad ante una declaratoria de interés público legalmente comprobada. Aunque necesaria para el desarrollo de infraestructura pública, esta medida genera gran incertidumbre para los propietarios afectados.

En Costa Rica, el proceso de indemnización por expropiación tarda un promedio de 2 años y 2 meses en resolverse, con casos que pueden extenderse hasta 1,114 días. Además, las estadísticas muestran que el 71% de los propietarios acepta el avalúo administrativo inicial, mientras que el 29% lo rechaza, lo que desemboca en largos procesos judiciales. Este escenario evidencia la importancia de entender cómo se determina el valor de un bien expropiado.

El avalúo administrativo constituye el instrumento principal para establecer el justiprecio, pero su correcta ejecución depende de peritos imparciales e independientes que eviten conflictos de interés. El objetivo fundamental es que el patrimonio del expropiado quede "incólume", es decir, en condiciones similares a las que tenía antes del proyecto de expropiación. Por esta razón, en este artículo analizaremos los factores determinantes en la valoración de bienes expropiados y cómo asegurar que reciba una compensación justa.

Marco legal de la expropiación en Costa Rica

El fundamento legal de la expropiación en Costa Rica se establece como un poder de imperio de la Administración Pública, mediante el cual se puede privar a una persona de su propiedad privada, siempre bajo estrictos parámetros constitucionales y legales.

Fundamento constitucional del derecho a la propiedad

La Constitución Política de Costa Rica, en su artículo 45, establece claramente: "La propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley". Este principio constitucional tiene sus orígenes en la Constitución de 1871, donde ya se contemplaba la posibilidad de expropiación por interés público.

Actualmente, el derecho de propiedad no se considera absoluto, sino que conlleva una función social. Como señala la Sala Constitucional: "Se modifica así la base jurídica sobre la que descansa la protección de la propiedad y de ser un derecho exclusivo para el individuo, pasa a corresponderle una obligación en favor de la armónica convivencia de la sociedad".

Requisitos legales para una expropiación válida

La Ley de Expropiaciones N° 7495 regula detalladamente este proceso y establece requisitos indispensables:

• Debe existir una declaratoria de interés público legalmente comprobado.
• Es necesario un acto motivado que declare el bien como de interés público.
• Debe pagarse previamente una indemnización que represente el precio justo.

Esta declaratoria debe ser notificada al propietario o su representante legal y publicada en el Diario Oficial. Además, la expropiación solo puede ser acordada por el Estado y entes públicos cuando el bien sea necesario para cumplir fines públicos.

Por consiguiente, la indemnización constituye una garantía económica ante el acto coactivo del poder público, debiendo garantizarse antes de tomar posesión del bien expropiado mediante el depósito del avalúo administrativo.

Diferencia entre expropiación total y parcial

La legislación costarricense distingue entre la expropiación total y parcial. En este último caso, cuando solo se requiere una porción del inmueble, la ley protege al propietario de manera especial.

Si tras una expropiación parcial, la parte restante resulta inadecuada para su uso o explotación racional, el expropiado tiene derecho a exigir la expropiación de la totalidad del inmueble. Se consideran "sobrantes inadecuados" aquellos terrenos urbanos que, debido a la expropiación, queden con frente, fondo o superficie inferiores a lo autorizado por las disposiciones normativas para edificar.

En el caso de inmuebles rurales, la determinación de superficies inadecuadas se realiza tomando en cuenta la explotación que realiza el expropiado, aplicándose principalmente el método de valoración "Antes y Después" para calcular el daño al remanente.

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¿Qué es el justo precio y cómo se diferencia del valor de mercado?

El justo precio representa el eje central de toda expropiación legítima. Esta figura jurídica constituye la compensación económica que la Administración está obligada a pagar cuando priva a una persona de su propiedad por causa de interés público legalmente comprobado.

Concepto de indemnización patrimonial

La indemnización expropiatoria no es simplemente un precio de compraventa, sino una técnica de conversión de derechos para mantener incólume el patrimonio del propietario. Su objetivo fundamental es dejar al expropiado en una situación patrimonial similar a la que tenía antes del acto expropiatorio.

Para que sea constitucionalmente válida, la indemnización debe reunir características esenciales: ser integral (cubriendo el valor exacto del bien), justa (correspondiendo al valor real), única (recibida en una sola ocasión), previa a la transferencia y pagada en dinero efectivo. Adicionalmente, en todos los casos de expropiación se abonará al expropiado un 5% adicional como premio de afección.

Valor de mercado vs valor de reposición

El valor de mercado es el precio más probable que compradores y vendedores concluirían por un bien en venta. En contraste, el valor de reposición se refiere al costo de adquirir otro bien análogo al que por expropiación se priva.

El justiprecio debe reflejar el valor de sustitución suficiente para que el expropiado pueda adquirir otro bien similar. Sin embargo, los avalúos tomarán en cuenta solo los daños reales permanentes, sin incluir hechos futuros, expectativas de derecho ni plusvalías derivadas del proyecto que origina la expropiación.

El rol del daño moral y económico

La indemnización debe ser proporcional a la pérdida patrimonial sufrida, considerando tanto el daño emergente (pérdida efectiva) como el lucro cesante (ganancias que la víctima habría obtenido de no mediar el daño).

Según la legislación costarricense, la administración está obligada a reconocer intereses al expropiado desde la desposesión del bien hasta el pago efectivo. Cuando existe un depósito del avalúo administrativo, los intereses se calcularán sobre la diferencia entre este y el justiprecio final.

El balance adecuado es fundamental: la expropiación no puede generar un beneficio indebido ni para el Estado ni para el expropiado. La determinación del justo precio busca un equilibrio donde no resulte perjudicado el expropiado al desmejorar su patrimonio, ni tampoco constituirse en fuente de ganancias injustificadas a su favor.

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Metodologías para determinar el valor en una expropiación

La determinación del valor en una expropiación requiere metodologías técnicas específicas que garanticen la justa indemnización al propietario. Este proceso va más allá de un simple estudio de mercado, pues implica una labor investigativa exhaustiva.

Método de comparables: vocación, nivel socioeconómico y características físicas

Para una valoración justa, los terrenos comparables deben cumplir tres requisitos fundamentales. Primero, tener vocación similar al inmueble expropiado, considerando su idoneidad para proyectos específicos y características particulares. Segundo, poseer un nivel socioeconómico similar, asegurando que se comparen propiedades dentro del mismo rango de valor. Por último, compartir características físicas semejantes como área, frente, fondo y pendiente.

Método de antes y después

Esta metodología, aplicada principalmente en expropiaciones parciales, evalúa el valor del patrimonio antes y después de la imposición. Se calcula valorando la finca en su estado original y posteriormente considerando los remanentes tras la expropiación, siendo la diferencia el daño ocasionado. Este método resulta más confiable que las fórmulas empíricas.

Avalúo tipo empresa en marcha

Cuando la expropiación afecta un negocio activo, se requiere un avalúo tipo empresa en marcha que analiza estados financieros históricos (tres años previos) para proyectar flujos futuros. Este proceso determina si el valor de la empresa supera sus activos físicos, compensando el lucro cesante.

Uso de bancos de datos y herramientas de homologación

La homologación ajusta valores de mercado mediante factores correctores que nivelan las diferencias entre inmuebles. Por su parte, el método multicriterio pondera características relevantes para establecer comparaciones justas. Ambos enfoques requieren bancos de datos organizados por niveles socioeconómicos y vocación.

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Errores comunes en el avalúo y cómo afectan al expropiado

Durante el proceso de expropiación, numerosos propietarios enfrentan errores en la valoración que pueden reducir significativamente el monto de indemnización recibida. Conocer estos fallos resulta fundamental para proteger sus derechos patrimoniales.

Comparables mal seleccionados

En primer lugar, los avalúos administrativos suelen utilizar comparables inadecuados. El MOPT frecuentemente expropia terrenos con avalúos sin sustento técnico, generando desviaciones del 5-15% en el precio objetivo. El error radica en comparar inmuebles con diferente vocación, nivel socioeconómico o características físicas, perjudicando directamente al expropiado.

Falta de actualización del valor

Asimismo, la ley establece que el perito debe determinar el valor del bien a la fecha de su dictamen, no al momento de la declaratoria de interés público. Sin embargo, muchos expedientes en el Juzgado Contencioso contienen hasta cuatro avalúos con diferentes valores, generando confusión sobre cuál constituye el justo precio.

Subvaloración por desconocimiento técnico

Además, uno de los errores más graves es no contar con un profesional certificado para realizar la valoración. La falta de experiencia técnica deriva en datos imprecisos que subvaloran la propiedad, especialmente en expropiaciones parciales donde no se calcula correctamente el daño al remanente.

Consecuencias legales de un avalúo incorrecto

Por último, ante un avalúo administrativo deficiente, el propietario tiene ocho días hábiles para presentar recurso de apelación ante el Tribunal Fiscal Administrativo. Esta apelación es crucial pues el perito judicial debe sujetarse a lo dispuesto en el artículo 22 de la ley, revisando el avalúo administrativo para ajustarlo al valor real.

Conclusión

En definitiva, el proceso de expropiación representa un equilibrio delicado entre el interés público y los derechos del propietario. A lo largo de este artículo, hemos analizado cómo la determinación del valor justo constituye el pilar fundamental para garantizar que el patrimonio del expropiado quede realmente incólume tras este procedimiento.

Sin duda, la comprensión del marco legal costarricense resulta esencial para cualquier propietario que enfrente una expropiación. El fundamento constitucional, los requisitos legales y la distinción entre expropiaciones totales y parciales configuran un sistema diseñado teóricamente para proteger al ciudadano, aunque en la práctica pueden surgir complicaciones.

Igualmente importante es entender la diferencia entre el justo precio y el valor de mercado. Mientras el segundo refleja una transacción voluntaria, el primero debe compensar integralmente al propietario por la pérdida forzosa de su bien. Por ello, las metodologías de valoración como el método de comparables, el análisis antes y después, y los avalúos tipo empresa en marcha resultan herramientas indispensables para determinar adecuadamente esta compensación.

Además, hemos identificado los errores más comunes en los avalúos administrativos, desde la selección incorrecta de comparables hasta la falta de actualización del valor. Estos fallos técnicos pueden perjudicar significativamente al expropiado, razón por la cual es recomendable contar con asesoría especializada desde el inicio del proceso.

Al final, aunque la expropiación constituye una potestad legítima del Estado, el propietario no debe quedar en desventaja. La indemnización justa no busca enriquecer al expropiado, pero tampoco debe empobrecerlo. Por consiguiente, el conocimiento de los factores que determinan el valor en una expropiación representa la mejor defensa para asegurar que sus derechos patrimoniales sean respetados en este complejo procedimiento.

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