¿Está considerando invertir en bienes raíces en Costa Rica siendo extranjero?
Costa Rica se ha consolidado como uno de los destinos más atractivos de la región para la inversión inmobiliaria extranjera, no solo por su estabilidad democrática y calidad de vida, sino por un marco jurídico excepcionalmente favorable, que reconoce amplios derechos a los inversionistas internacionales.
Índice
¿Puede un extranjero comprar propiedades en Costa Rica?
Requisitos mínimos para comprar bienes raíces en Costa Rica
Compra de propiedad y residencia como inversionista: ¿cómo se relacionan?
Excepciones y restricciones territoriales
Pasos legales para comprar una propiedad en Costa Rica
Aspectos financieros y fiscales relevantes
Errores comunes que debe evitar
A diferencia de otros países, la legislación costarricense garantiza a los extranjeros exactamente los mismos derechos que a los ciudadanos nacionales para adquirir y registrar bienes inmuebles, sin exigir residencia previa, visa especial ni presencia física en el país al momento de la compra.
Adicionalmente, el ordenamiento jurídico costarricense permite que la adquisición de bienes inmuebles sea considerada una inversión válida para efectos migratorios, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en la Ley para la Atracción de Inversionistas, Rentistas y Pensionados, lo que abre la puerta a la Residencia Temporal como Inversionista.
No obstante, para que una inversión inmobiliaria sea realmente exitosa —y eventualmente migratoriamente viable— es indispensable comprender sus implicaciones legales, fiscales y migratorias desde una visión integral.
En esta guía analizamos, paso a paso, cómo comprar una propiedad en Costa Rica siendo extranjero, los requisitos legales, las particularidades territoriales, los aspectos financieros relevantes y los errores más comunes que deben evitarse.
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¿Puede un extranjero comprar propiedades en Costa Rica?
La respuesta es clara y contundente: sí.
Costa Rica adopta una posición jurídicamente abierta y protectora hacia la inversión extranjera en bienes inmuebles. Cualquier persona extranjera, independientemente de su nacionalidad o estatus migratorio, puede ser titular de una propiedad inscrita en el país.
El artículo 19 de la Constitución Política de Costa Rica establece que los extranjeros gozan de los mismos derechos y obligaciones que los nacionales. Este principio de igualdad se traduce, en materia inmobiliaria, en:
- Derecho pleno a la propiedad privada
- Protección constitucional contra expropiaciones arbitrarias
- Acceso al sistema registral público
- Acceso a la vía judicial en caso de conflicto
Asimismo, el Registro Nacional garantiza publicidad, trazabilidad y seguridad jurídica sobre cada finca inscrita, permitiendo verificar su historial, titularidad y gravámenes.
Requisitos mínimos para comprar bienes raíces en Costa Rica
Desde una perspectiva estrictamente legal, los requisitos para adquirir bienes inmuebles en Costa Rica siendo extranjero son mínimos:
- Pasaporte vigente como documento de identificación
- Capacidad legal para contratar
- Escritura pública otorgada ante notario público habilitado
- Inscripción de la compraventa en el Registro Nacional
No se requiere residencia, visa ni permanencia previa en el país para comprar una propiedad.
El inversionista extranjero puede adquirir la propiedad:
- A título personal, utilizando únicamente su pasaporte
- Mediante una sociedad costarricense (S.A. o S.R.L.), opción frecuentemente recomendada por razones de:
- Planeación fiscal
- Protección patrimonial
- Facilidad de transmisión o venta futura
La elección correcta depende del perfil del inversionista y de sus objetivos a mediano y largo plazo.
Compra de propiedad y residencia como inversionista: ¿cómo se relacionan?
Uno de los errores más comunes es asumir que comprar una propiedad genera automáticamente un estatus migratorio, lo cual no es correcto.
Sin embargo, la compra de bienes inmuebles puede constituir una inversión válida para optar por la Residencia Temporal como Inversionista, siempre que se cumplan ciertos requisitos.
Residencia Temporal como Inversionista
La legislación migratoria permite solicitar esta categoría cuando el extranjero:
- Realiza una inversión mínima de USD $150.000
- Demuestra que la inversión es real, verificable y lícita
- Mantiene la inversión durante la vigencia de la residencia
La inversión puede materializarse, entre otros supuestos, en bienes inmuebles debidamente inscritos, ya sea a título personal o mediante una sociedad, siempre que el solicitante acredite su participación y beneficio económico.
Importante:
La residencia no es automática. La Dirección General de Migración y Extranjería evalúa cada caso de forma individual, incluyendo el origen de los fondos, la estructura de la inversión y su permanencia en el tiempo.
Por ello, una correcta estructuración legal y migratoria desde el inicio es clave para evitar rechazos o contingencias futuras.
Excepciones y restricciones territoriales
Zona Marítimo Terrestre (ZMT)
La principal limitación a la propiedad inmobiliaria extranjera se presenta en la Zona Marítimo Terrestre, que comprende los primeros 200 metros desde la pleamar:
- Zona pública (50 metros): inalienable e imprescriptible
- Zona restringida (150 metros): sujeta a concesiones
En esta franja, los extranjeros sin al menos cinco años de residencia no pueden ser concesionarios, ni las sociedades donde más del 50% del capital sea extranjero.
Zonas fronterizas
Asimismo, existen restricciones en una franja de 50 kilómetros desde las fronteras con Nicaragua y Panamá, donde los extranjeros no pueden adquirir tierras, bosques ni fuentes de energía.
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Pasos legales para comprar una propiedad en Costa Rica
1. Oferta y contrato de opción de compraventa: Se establecen las condiciones esenciales y se entrega una señal de trato, usualmente del 10%.
2. Due diligence legal: Investigación exhaustiva del inmueble, que incluye:
- Titularidad
- Gravámenes
- Plano catastrado
- Uso de suelo
- Impuestos y servicios
3. Uso de cuenta escrow:Altamente recomendado para proteger los fondos, especialmente en operaciones internacionales.
4. Escritura pública ante notario: Formalización legal de la compraventa.
5. Inscripción registral: La transferencia solo se perfecciona con la inscripción en el Registro Nacional.
Aspectos financieros y fiscales relevantes
Los costos de cierre se estiman aproximadamente entre un 3.7% y un 4% del valor de la propiedad, porcentaje que incluye impuestos, timbres y honorarios profesionales.
En cuanto a los impuestos anuales, se debe considerar el impuesto sobre bienes inmuebles, correspondiente al 0.25% del valor registrado, así como el impuesto a casas de lujo, en caso de que la propiedad califique dentro de este supuesto.
Por otra parte, la compra mediante una sociedad puede ofrecer ventajas fiscales, patrimoniales y sucesorias; no obstante, también implica costos adicionales de mantenimiento que deben ser valorados previamente.
Errores comunes que debe evitar
- Comprar sin due diligence
- Firmar sin asesoría legal especializada
- Transferir fondos sin escrow
- No verificar uso de suelo ni permisos municipales
Conclusión
Invertir en bienes raíces en Costa Rica es una gran oportunidad, pero no todas las compras están correctamente estructuradas desde el punto de vista legal y migratorio.
Antes de firmar, transferir fondos o proyectar una residencia como inversionista, es fundamental analizar su caso de forma individual.
Consulte con nuestro equipo legal y reciba una evaluación profesional de su inversión inmobiliaria, con enfoque jurídico, fiscal y migratorio.
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Lic. Evelyn Calvo
Officium Legal