Condominios, caducidad y arbitraje

Cláusulas escalonadas y caducidad.

 Muchos condominios tienen en sus reglamentos cláusulas arbitrales, de manera que las disputas que surjan de la vida condominal se tienen que resolver en arbitraje y no en los tribunales ordinarios.

A mí, como árbitro de derecho que constantemente me toca resolver ese tipo de disputas y estoy plenamente convencido de los beneficios que para la convivencia tiene resolver prontamente las disputas vecinales, con todo, la Ley Ley #7933 Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, contiene un plazo de caducidad que no puede nunca ser olvidado.

El artículo 26 de esa ley dice:

… Lo acordado por la Asamblea obliga a todos los propietarios. Cualquier propietario que estime lesionado su derecho podrá establecer su reclamo dentro de los tres meses siguientes a la firmeza del acuerdo…

El derecho pondera la seguridad jurídica frente a la inacción del derecho habiente, de manera que cuando quien puede ejercer un derecho omite actuar por un tiempo (determinado por ley), pierde su derecho, o en todo caso, el derecho de reclamar su cumplimiento. Los plazos pueden ser de prescripción o de caducidad.

Los plazos de prescripción varían según el derecho, 10 años en materia civil, 4 en mercantil, 1 para el cobro de intereses, etc. Los plazos de prescripción son más largos que los de caducidad, que generalmente son brevísimos. La prescripción admite la interrupción, que de darse, re inicia el plazo que corre de nuevo. La caducidad no admite interrupción, sino únicamente su impedimento o eliminación, mediante la acción prescrita por la ley.

El plazo de la Ley de Propiedad en Condominio es de caducidad. Si el interesado en impugnar los acuerdos de una Asamblea, debe “establecer su reclamo”, antes de tres meses de la firmeza del acuerdo, de lo contrario, pierde irremisiblemente su derecho de reclamar.

En prácticamente todos los casos de caducidad que se regulan en los códigos o leyes particulares, la acción que goza de la capacidad de impedir la caducidad es la presentación de la demanda. No obstante, la hipótesis que se plantea cuando existe cláusula arbitral remite no a la presentación de la demanda sino a la presentación del requerimiento arbitral.

Pero, muchas cláusulas arbitrales, son “escalonadas”, es decir, exigen primero acudir a una o varias sesiones de mediación y si fracasan ir al arbitraje. De ahí surge la pregunta, cuando existe en el reglamento de condominio una cláusula escalonada, cuál es la acción que acaba con la prescripción: ¿la solicitud de mediación, o la presentación del requerimiento?

La Sala Primera de la Corte ha dicho, reiteradamente, que el único derecho garantizado constitucionalmente es el arbitraje, no la medición, y por eso la mediación no es obligatoria. No obstante, esa línea jurisprudencial versa sobre la competencia de tribunales arbitrales, cuando la Sala ha decidido si un tribunal arbitral es competente o no, de haberse omitido las audiencias de conciliación pactadas en la cláusula.

Se plantea entonces la hipótesis de si al no ser obligatorias las audiencias de conciliación, tampoco pueden ser tomadas en cuenta para impedir la caducidad. Yo considero que el condómino que es parte en contrato arbitral (cláusula arbitral) actúa conforme a derecho si cumple con aquello a que se obligó al firmar, o aceptar, la cláusula arbitral escalonada.

Que la Sala Primera haya sostenido la falta de obligatoriedad del proceso conciliatorio y sostenga la competencia del tribunal arbitral instalado en un proceso en que se ha obviado la conciliación, en nada afecta la valoración de la caducidad pues en ese caso lo que interesa es determinar si el interesado llevó a cabo la conducta necesaria para impedir la caducidad.

Cuando existe contrato arbitral escalonado la situación no está prevista en ninguna ley, por eso debe ser resuelta tomando en cuenta el ordenamiento jurídico en bloque, y sobre todo a la luz de la legislación y doctrina de la resolución alterna de conflictos.

En mi opinión personal, actúa correctamente quien, en tal caso presenta en tiempo la solicitud de conciliación para, de ser necesario, llegar luego al arbitraje, y sería injusto castigar a quien actuó de buena fe, con la gravísima declaratoria de caducidad de su derecho, si el requerimiento se presenta después de los tres meses de la firmeza del acuerdo de asamblea.

Aquí se podría argumentar que la institución de la caducidad no admite acuerdo en contrario, cierto, pero lo que aquí sostengo, no es dar validez a un acuerdo entre privados para desatender el precepto legal, sino darle valor al acuerdo entre partes en cuanto a la forma en que han decidido resolver sus controversias, o como dice la ley de “establecer su reclamo”, de ahí que, entender que la solicitud formal de conciliación, hecha en tiempo, enerva la caducidad, no contraviene la norma. La parte que así actué cumple con la acción que pide la ley, pues habría echado a andar el reclamo de su derecho.

El método de resolución arbitral escogido y aceptado por las partes, puede tener diversas formas, plazos o estructuras, pero es siempre una unidad, y en los casos de cláusulas escalonadas, la conciliación y el eventual arbitraje, son ambos parte de la misma estructura voluntariamente elevada a rango contractual por las partes. Es por ello que, si en la hipótesis bajo estudio, la parte interesada hubiere presentado la solicitud de conciliación antes del plazo fatal de la caducidad, es mi opinión que tal acción se ajusta serenamente, en respeto de la autonomía de la voluntad, al concepto de “reclamo” de la ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y por lo tanto puede impedir los efectos de la caducidad.

El derecho que nace con el veneno de la caducidad, requiere para vivir más allá del plazo fatal, el antídoto que haga desaparecer los efectos mortales que produce la caducidad. Y ese antídoto es la acción del interesado, prescrita por ley.

Llegada la fecha de fenecimiento establecida, a falta de acción, muere el derecho irremisiblemente, pero si antes del plazo la parte ejecutó la acción necesaria, la caducidad desaparece para siempre. No se repite, no vuelve a nacer, como sucede con la prescripción cuando se interrumpe. Por eso, una vez eliminada la caducidad, el derecho entra en una nueva etapa vital, sometido ahora únicamente al riesgo de los plazos de prescripción que se apliquen a ese derecho concreto.

Por esta razón, se debe prestar mucha atención al Reglamento de cada condominio, y saber interpretar muy bien el contenido de la cláusula arbitral.