--- title: ¿Existen playas privadas en Costa Rica? description: "Existen playas privadas en Costa Rica: conozca la respuesta y qué implica el acceso público a las playas frente a propiedades privadas y concesiones." image: https://blog.officiumlegal.com/hubfs/%C2%BFExisten%20playas%20privadas%20en%20Costa%20Rica.png --- [Skip to content](https://blog.officiumlegal.com/es/zona-maritimo-terrestre/existen-playas-privadas-en-costa-rica#main-content) [![Logo Officium](https://blog.officiumlegal.com/hs-fs/hubfs/Imported_Blog_Media/AF_LOGO-HOR-FULL-COLOR-1536x442-2.png?width=180&height=52&name=AF_LOGO-HOR-FULL-COLOR-1536x442-2.png "Logo Officium")](https://officiumlegal.com/) - [Contáctenos](https://officiumlegal.com/contactenos/) - [Agende una cita](https://legal.officiumlegal.com/es/agenda-cita?hsLang=es) octubre 28, 2026 8 min read time # ¿Existen playas privadas en Costa Rica? ![Msc. Carolina Castro](https://app.hubspot.com/settings/avatar/9477ff34d764b235aa2614435d619bc5) [Msc. Carolina Castro](https://blog.officiumlegal.com/es/author/carolina-castro) [Zona Marítimo Terrestre](https://blog.officiumlegal.com/es/tag/zona-marítimo-terrestre) ![¿Existen playas privadas en Costa Rica](https://blog.officiumlegal.com/hubfs/%C2%BFExisten%20playas%20privadas%20en%20Costa%20Rica.png) En Costa Rica es frecuente encontrar hoteles, condominios, residencias y desarrollos turísticos ubicados frente al mar que anuncian playas exclusivas o restringen el ingreso a determinados sectores costeros. Esta situación plantea una interrogante jurídica importante: ¿puede una persona o empresa ser propietaria de una playa e impedir que otras personas la utilicen? La respuesta, como regla general, es no. Las playas costarricenses están protegidas por un régimen jurídico de dominio público que garantiza su utilización y disfrute colectivo. Sin embargo, existen particularidades relacionadas con las propiedades privadas legítimamente inscritas, las concesiones y las vías de acceso que deben analizarse para comprender correctamente el alcance de este derecho.   Índice [Las playas como bienes de dominio público](https://blog.officiumlegal.com/es/zona-maritimo-terrestre/existen-playas-privadas-en-costa-rica#las-playas-como) [¿Puede un hotel o condominio restringir el acceso a una playa?](https://blog.officiumlegal.com/es/zona-maritimo-terrestre/existen-playas-privadas-en-costa-rica#puede-un-hotel-o-condominio) [El derecho de acceso y las obligaciones de las municipalidades](https://blog.officiumlegal.com/es/zona-maritimo-terrestre/existen-playas-privadas-en-costa-rica#el-derecho-de-acceso) [¿Existen excepciones a este régimen?](https://blog.officiumlegal.com/es/zona-maritimo-terrestre/existen-playas-privadas-en-costa-rica#existen-excepciones) [¿Qué sucede cuando se impide injustificadamente el acceso?](https://blog.officiumlegal.com/es/zona-maritimo-terrestre/existen-playas-privadas-en-costa-rica#que-sucede-cuando-se-impide) [Conclusión: una playa pública no siempre significa un acceso libre por cualquier terreno](https://blog.officiumlegal.com/es/zona-maritimo-terrestre/existen-playas-privadas-en-costa-rica#conclusion-una-playa)   ## Las playas como bienes de dominio público La [Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, N.º 6043](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=32006¶m2=131014¶m3=1), establece en su artículo 1 que la zona marítimo terrestre forma parte del patrimonio nacional, pertenece al Estado y tiene carácter inalienable e imprescriptible. Esto significa que, por regla general, los terrenos sometidos a dicho régimen no pueden venderse como propiedades privadas ni adquirirse por el simple transcurso del tiempo. La legislación establece una franja costera de 200 metros de ancho, medidos horizontalmente desde la línea de pleamar ordinaria, dividida en dos sectores:           · Zona pública: comprende los primeros 50 metros desde la pleamar ordinaria y las áreas que quedan descubiertas durante la marea baja. Está destinada al uso público y, especialmente, al libre tránsito de las personas.          · Zona restringida: corresponde a los siguientes 150 metros, donde pueden otorgarse concesiones para actividades autorizadas, sujetas a los requisitos y limitaciones legales. El artículo 20 de la [Ley N.º 6043](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=32006¶m2=131014¶m3=1) dispone que, salvo las excepciones expresamente establecidas, la zona pública no puede ser objeto de ocupación particular y debe permanecer destinada al uso colectivo. Por consiguiente, la existencia de un desarrollo turístico, hotel o condominio frente al mar no le otorga, por sí misma, derechos de propiedad ni de exclusividad sobre la playa.   También le podría interesar: [Concesiones en la Zona Marítimo Terrestre: cómo funcionan y quién puede obtenerlas](https://blog.officiumlegal.com/es/zona-maritimo-terrestre/concesiones-en-la-zona-maritimo-terrestre-como-funcionan-y-quien-puede-obtenerlas?hsLang=es)   ## ¿Puede un hotel o condominio restringir el acceso a una playa? Para responder esta pregunta debe distinguirse entre dos situaciones jurídicamente diferentes: el derecho a utilizar la playa y el derecho a atravesar una propiedad privada para llegar hasta ella. Los establecimientos turísticos y los propietarios de inmuebles colindantes pueden controlar legítimamente el ingreso a sus instalaciones y terrenos privados. No obstante, esa facultad no los autoriza a apropiarse de las áreas de dominio público ni a impedir el tránsito por accesos públicos legalmente existentes. En consecuencia, un hotel puede restringir el ingreso a sus piscinas, jardines, habitaciones y demás instalaciones privadas, pero no puede convertir la playa pública en un espacio reservado exclusivamente para sus huéspedes. Tampoco corresponde exigir el pago de una entrada por el simple hecho de permanecer en una playa de uso público, aunque sí pueden cobrarse servicios privados, como estacionamiento, alquiler de mobiliario o utilización de instalaciones turísticas. Ahora bien, el carácter público de una playa no implica que cualquier persona pueda ingresar a ella atravesando arbitrariamente una finca privada. Precisamente, uno de los principales conflictos jurídicos surge cuando el único acceso terrestre disponible atraviesa terrenos de propiedad particular o cuando los desarrollos turísticos se encuentran ubicados en sectores costeros de difícil acceso.   ## El derecho de acceso y las obligaciones de las municipalidades El artículo 23 de la [Ley N.º 6043](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=32006¶m2=131014¶m3=1) establece que el Estado o las municipalidades deberán construir vías para garantizar el acceso a la zona pública. Asimismo, la interpretación auténtica contenida en el artículo 17 de la Ley N.º 6990, Ley de Incentivos para el Desarrollo Turístico, dispone que las concesiones otorgadas sobre la zona restringida no pueden impedir el acceso público a la franja inalienable de 50 metros, salvo cuando dicho acceso esté garantizado mediante otra vía destinada a ese propósito. · La jurisprudencia costarricense también ha desarrollado este principio. En la resolución N.º 245-2006, del 5 de julio de 2006, el Tribunal Contencioso Administrativo analizó una controversia relacionada con el acceso a una playa en el sector de Playa Escondida. En ese asunto se examinó cómo una concesión cuyo acceso dependía de una servidumbre privada generaba una situación en la que la playa resultaba prácticamente exclusiva para los residentes del desarrollo habitacional. Este precedente evidencia que la ausencia de accesos públicos efectivos puede ocasionar restricciones materiales al disfrute de bienes que jurídicamente pertenecen al dominio público. Más recientemente, mediante la sentencia N.º 2024-010056, del 19 de abril de 2024, la Sala Constitucional ordenó a las autoridades del Concejo Municipal de Distrito de Paquera adoptar las medidas necesarias para garantizar el libre paso de las personas por los accesos públicos a Playa La Leona. De esta manera, la obligación de proteger las playas no se limita a impedir su apropiación ilegal, sino que también comprende garantizar el ejercicio efectivo del derecho de acceso, dentro de las competencias y procedimientos establecidos por el ordenamiento jurídico.   ## ¿Existen excepciones a este régimen? Aunque el carácter público de las playas constituye la regla general, la legislación costarricense reconoce situaciones jurídicas particulares. El artículo 6 de la [Ley N.º 6043](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=32006¶m2=131014¶m3=1) excluye de su ámbito de aplicación las áreas de determinadas ciudades situadas en los litorales, las zonas urbanas litorales y las propiedades legítimamente inscritas a nombre de particulares, así como aquellas cuya legitimidad reconozca la legislación. Esto implica que pueden existir propiedades privadas válidamente constituidas dentro de sectores costeros y que algunos terrenos estén sometidos a regímenes jurídicos especiales. Sin embargo, no debe confundirse la existencia de propiedad privada frente al mar con la propiedad privada de la playa misma. La Procuraduría General de la República, mediante el dictamen C-330-2020, del 21 de agosto de 2020, precisó que incluso en las ciudades costeras excluidas del régimen general de la [Ley N.º 6043](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=32006¶m2=131014¶m3=1), las áreas de playa mantienen protección como bienes de dominio público conforme a la Ley de Aguas. Por su parte, el artículo 25 de la Ley N.º 6043 contempla el supuesto de fincas debidamente inscritas que comprendan parcial o totalmente la zona pública, estableciendo que su utilización particular queda sujeta a acuerdos expresos de las autoridades competentes. También existen disposiciones especiales, como las contempladas en la Ley N.º 9221, relativa a las zonas urbanas litorales, que regula determinadas ocupaciones y concesiones sin eliminar la obligación municipal de garantizar el acceso a la costa y el disfrute de la playa. Por tanto, la existencia de una inscripción registral, una concesión o un régimen especial no debe interpretarse automáticamente como autorización para restringir el uso público de la playa. Cada situación requiere examinar el origen y la legitimidad de los derechos invocados, la delimitación del terreno y las disposiciones legales aplicables.   ## ¿Qué sucede cuando se impide injustificadamente el acceso? Cuando particulares instalan cercas, portones, barreras u otros obstáculos que restringen indebidamente el ingreso a la zona pública o bloquean accesos públicos, pueden configurarse infracciones a la normativa sobre la zona marítimo terrestre. Las municipalidades tienen competencias de vigilancia, conservación y protección de estas áreas, así como facultades para adoptar las medidas administrativas correspondientes, respetando el debido proceso. Además, el artículo 53 de la [Ley N.º 6043](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=32006¶m2=131014¶m3=1) contempla como causal de cancelación de una concesión que su titular impida o entorpezca el uso general de la zona pública. La responsabilidad de las autoridades tampoco es meramente formal. En la sentencia N.º 2025-037551, del 14 de noviembre de 2025, la Sala Constitucional ordenó a la Municipalidad de Osa atender e inspeccionar una denuncia sobre ocupaciones en la zona marítimo terrestre de Playa Dominical y adoptar, en caso de comprobar infracciones, las medidas necesarias para proteger el área. La procedencia de cualquier actuación administrativa o judicial dependerá de las circunstancias particulares, especialmente de la existencia y naturaleza jurídica del acceso afectado, la delimitación oficial de la zona pública y los derechos legítimamente constituidos.   ## Conclusión: una playa pública no siempre significa un acceso libre por cualquier terreno En Costa Rica, la regla general es que las playas pertenecen al dominio público y están destinadas al disfrute de todas las personas. No obstante, la protección de ese derecho debe armonizarse con los derechos de propiedad privada legítimamente reconocidos, las concesiones y los regímenes especiales existentes en determinadas zonas costeras. Por esa razón, no es jurídicamente correcto afirmar que un hotel o condominio puede privatizar una playa por encontrarse frente a ella, pero tampoco que el carácter público de la playa autoriza a atravesar cualquier propiedad privada para acceder al mar. La diferencia entre ambas situaciones es fundamental. Ante controversias relacionadas con cierres de acceso, proyectos inmobiliarios costeros, derechos de concesión o propiedades frente al mar, resulta indispensable efectuar un análisis jurídico y registral que permita determinar los derechos y obligaciones de las partes involucradas. Cada caso presenta particularidades que requieren un estudio individualizado de la normativa aplicable, los antecedentes registrales y los derechos involucrados. Si enfrenta una controversia relacionada con el acceso a una playa, una propiedad costera o una concesión en la [Zona Marítimo terrestre](https://officiumlegal.com/area/zona-maritimo-terrestre/), nuestro equipo legal puede asesorarle para identificar las alternativas jurídicas disponibles y proteger sus intereses.    Últimos artículos publicados ## También le podría interesar [Otros artículos](https://blog.officiumlegal.com/es) [![Proyecto de Ley de Asociaciones Público Privadas (APP)](https://blog.officiumlegal.com/hs-fs/hubfs/Derecho%20administrativo.png?width=624&height=427&name=Derecho%20administrativo.png)](https://blog.officiumlegal.com/es/derecho-administrativo/proyecto-de-ley-de-asociaciones-publico-privadas-app?hsLang=es) febrero 26, 2025 7 min read time ### [Proyecto de Ley de Asociaciones Público Privadas (APP)](https://blog.officiumlegal.com/es/derecho-administrativo/proyecto-de-ley-de-asociaciones-publico-privadas-app?hsLang=es) El Proyecto de Ley de Asociaciones Público Privadas (APP) que se tramita en la Asamblea Legislativa... 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