Concesiones en la Zona Marítimo Terrestre: cómo funcionan y quién puede obtenerlas

¿Está considerando invertir en la zona marítimo terrestre Costa Rica? Debe saber que más del 90% de las propiedades frente a la playa en el país pertenecen al Estado costarricense y son administradas por las municipalidades locales. Sin embargo, esto no significa que sea imposible desarrollar proyectos en estas áreas privilegiadas.

La ley zona marítimo terrestre Costa Rica establece claramente que esta franja comprende 200 metros desde la línea de pleamar hacia el interior. Los primeros 50 metros son de uso público y totalmente inalienables, mientras que los 150 metros restantes pueden ser objeto de concesiones zona marítimo terrestre Costa Rica, que funcionan esencialmente como contratos de alquiler a largo plazo. Además, estas concesiones tienen un período específico, no inferior a cinco años ni superior a veinte.

En este artículo, explicaremos todo lo que necesita saber antes de invertir en estas áreas costeras: desde el marco legal que las regula, hasta los procedimientos para obtener una concesión, incluyendo las limitaciones para extranjeros (quienes solo pueden poseer hasta el 49% de una concesión) y los errores comunes que debe evitar para proteger su inversión.

¿Qué es la Zona Marítimo Terrestre y cómo se regula?

La zona marítimo terrestre Costa Rica constituye un patrimonio nacional único con características y regulaciones especiales. Esta franja costera forma parte del dominio público estatal, siendo inalienable e imprescriptible según la legislación costarricense.

División entre zona pública y zona restringida

La zona marítimo terrestre comprende una franja de doscientos metros de ancho a lo largo de los litorales Atlántico y Pacífico del país, medidos horizontalmente desde la línea de pleamar ordinaria. Esta área se divide claramente en dos secciones con diferentes niveles de protección y posibilidades de uso:

• Zona Pública: Corresponde a los primeros 50 metros desde la pleamar ordinaria, incluyendo las áreas descubiertas durante la marea baja. También pertenecen a esta categoría los islotes, peñascos y áreas pequeñas que sobresalgan del mar.
• Zona Restringida: Constituida por los 150 metros restantes o, en el caso de islas, por los demás terrenos que las conforman.

Un aspecto fundamental es que los manglares o bosques salados ubicados en los litorales son considerados automáticamente como parte de la zona pública, independientemente de su extensión. Este reconocimiento refuerza la protección de estos valiosos ecosistemas costeros.

Ley zona marítimo terrestre Costa Rica: puntos clave

La Ley 6043 de Zona Marítimo Terrestre establece claramente que este espacio pertenece al Estado y que su protección, así como la de sus recursos naturales, es obligación estatal, institucional y ciudadana. Entre los puntos más relevantes de esta normativa destacan:

1. Prohibiciones expresas dentro de la zona sin autorización legal: explotar flora y fauna, deslindar con cercas o cualquier otra forma, levantar edificaciones, cortar árboles o realizar cualquier tipo de desarrollo u ocupación.
2. En la zona pública, salvo excepciones establecidas legalmente, no se permite ocupación bajo ningún título ni circunstancia. Esta área está dedicada exclusivamente al uso público y especialmente al libre tránsito de personas.
3. Para desarrollos en la zona marítimo terrestre, la parcela debe haber sido otorgada en concesión por la Municipalidad correspondiente, con el refrendo del Instituto Costarricense de Turismo (ICT), y estar inscrita ante el Registro Público.
4. Las concesiones se otorgan por un plazo no menor de cinco ni mayor de veinte años, especificando el canon a pagar que sustituye al impuesto territorial.

Rol de las municipalidades y el ICT

La gobernanza de estas zonas costeras recae principalmente en tres instancias que trabajan de forma coordinada, aunque con responsabilidades diferenciadas:

Las municipalidades tienen la responsabilidad de velar directamente por el cumplimiento de las normas referentes al dominio, desarrollo, aprovechamiento y uso de la zona marítimo terrestre, particularmente en áreas turísticas. Además, el usufructo y administración de estas zonas corresponden directamente a la municipalidad de la jurisdicción respectiva.

Por su parte, el Instituto Costarricense de Turismo (ICT) ejerce "la superior y general vigilancia de todo lo referente a la Zona Marítimo Terrestre". Entre sus funciones más importantes están:

• Declarar zonas de aptitud turística o no turística
• Revisar los expedientes de concesiones remitidos por las municipalidades
• Elaborar el Plan General de uso de la tierra en conjunto con otras instituciones

Ninguna municipalidad puede autorizar proyectos de desarrollo turístico en zonas declaradas como turísticas sin la previa aprobación del ICT mediante acuerdo de su Junta Directiva. Esta aprobación debe resolverse dentro de los tres meses siguientes al recibo de la solicitud.

La Procuraduría General de la República también juega un papel importante al ejercer el control jurídico para el debido cumplimiento de las disposiciones legales, conociendo denuncias y ejerciendo acciones judiciales contra infractores cuando sea necesario.

¿Qué implica una concesión en la ZMT?

Una concesión en la zona marítimo terrestre costa rica representa un derecho administrativo especial, muy diferente a lo que muchos inversores están acostumbrados. Entender estas particularidades es fundamental antes de aventurarse en cualquier proyecto costero.

Diferencias entre propiedad privada y concesión

La distinción más importante radica en la titularidad: mientras que una propiedad privada otorga dominio pleno sobre el inmueble, una concesión en la ZMT es simplemente un permiso temporal para usar y disfrutar de un terreno que sigue siendo propiedad estatal. No es posible adquirir la titularidad de inmuebles ubicados en esta zona; solo puede obtenerse una concesión otorgada por la municipalidad correspondiente sobre la zona restringida.

Por otra parte, las concesiones tienen un propósito específico: son únicamente para el uso y disfrute de áreas determinadas en la zona restringida, bajo las condiciones que establece la ley. Esto significa que, a diferencia de una propiedad privada donde el dueño puede generalmente modificar el uso, en una concesión el uso debe ajustarse a lo aprobado por las autoridades.

Además, mientras una propiedad privada puede transferirse libremente, las concesiones tienen restricciones para su traspaso, especialmente cuando involucran a extranjeros. Los derechos concesionados no gravitan sobre la propiedad del terreno, sino sobre el otorgamiento de un derecho real administrativo.

Duración, renovación y caducidad de las concesiones

Las concesiones en la zona marítimo terrestre costa rica se otorgan por un plazo no menor de cinco ni mayor de veinte años. Este periodo debe estar claramente establecido en el contrato junto con el canon a pagar, que sustituye al impuesto territorial.

En cuanto a las renovaciones, existe un proceso establecido:

• Las concesiones pueden prorrogarse sucesivamente al vencimiento del plazo o de la prórroga anterior
• La solicitud debe presentarse dentro de los tres meses siguientes al aviso que dé la municipalidad sobre el vencimiento
• Es indispensable que el interesado esté al día con el pago del canon y cumpla con las obligaciones de ley
• Si la solicitud se presenta fuera de plazo, se considerará como una nueva solicitud

Las concesiones pueden extinguirse por varias razones: vencimiento del plazo sin solicitud de prórroga, renuncia o abandono, fallecimiento del concesionario sin herederos, denegación de prórroga por motivos de utilidad pública, o cancelación por incumplimiento. En estos casos, tanto el terreno como las construcciones realizadas revierten a la municipalidad.

Limitaciones para extranjeros y estructuras legales

La ley zona marítimo terrestre costa rica establece restricciones significativas para extranjeros. No se otorgarán concesiones a:

• Extranjeros con menos de cinco años de residencia en Costa Rica
• Sociedades anónimas con acciones al portador
• Sociedades domiciliadas en el exterior
• Entidades constituidas en el país por extranjeros
• Entidades cuyas acciones correspondan en más del 50% a extranjeros

Estas limitaciones han llevado al desarrollo de estructuras legales específicas. Una práctica común es crear un fideicomiso donde una entidad doméstica propiedad de un costarricense es nombrada como fiduciario, manteniendo el 100% de las acciones en fideicomiso en beneficio de los propietarios extranjeros. Sin embargo, cualquier estructura debe respetar el límite del 50% de participación extranjera.

Es fundamental entender que las entidades con concesiones no pueden ceder o traspasar cuotas o acciones a extranjeros, ni sus socios pueden hacerlo. Cualquier traspaso realizado en contravención a estas disposiciones carece de validez legal.

Finalmente, aunque existen limitaciones, los bancos del Sistema Bancario Nacional están autorizados para conceder préstamos a los concesionarios usando como garantía la concesión misma y sus edificaciones, lo que facilita el financiamiento de proyectos en estas zonas.

Ventajas y oportunidades de invertir en concesiones

Invertir en concesiones dentro de la zona marítimo terrestre ofrece ventajas únicas que atraen tanto a desarrolladores turísticos como a inversores privados. A pesar de las limitaciones legales mencionadas anteriormente, estas oportunidades presentan un potencial significativo por diversas razones.

Ubicación privilegiada y precios competitivos

El principal atractivo de estas concesiones es, sin duda, su ubicación excepcional. Tener acceso a terrenos con vista directa al océano, a pocos pasos de la playa, representa una oportunidad que en otros países resultaría prohibitiva o simplemente inexistente. Las propiedades en la zona marítimo terrestre costa rica son altamente codiciadas precisamente por esta ubicación privilegiada y sus vistas despejadas al mar.

Asimismo, los terrenos en concesión suelen tener precios significativamente más competitivos que aquellos de propiedad plena ubicados cerca de la costa. Esta diferencia de costo permite una mayor rentabilidad potencial, especialmente para quienes desean desarrollar hoteles boutique, eco-resorts o complejos residenciales frente al mar.

Proyectos turísticos y sostenibilidad

El modelo de desarrollo turístico en Costa Rica busca equilibrar el capital financiero, natural, humano y social. Por tanto, las concesiones zona marítimo terrestre costa rica fomentan proyectos con conciencia ambiental, ya que están reguladas por planes costeros que exigen respeto por la flora, la fauna y la integración con el paisaje.

El Plan Nacional de Turismo reconoce estas áreas como espacios vitales del patrimonio turístico, con atractivos de alta jerarquía asociados al mar, la playa y el bosque. Además, aproximadamente el 95% del Polo Turístico Golfo de Papagayo, uno de los proyectos más ambiciosos, ya está otorgado en concesión, lo que demuestra el potencial de estas áreas.

Los proyectos deben seguir principios orientadores que buscan el máximo aprovechamiento económico y social mientras respetan las buenas prácticas ambientales. Este enfoque hacia la sostenibilidad atrae al turismo internacional y a compradores conscientes, creando oportunidades de negocio alineadas con las tendencias globales.

Flexibilidad tributaria y valorización futura

Por otra parte, las concesiones ofrecen ventajas financieras considerables. Los pagos por el uso del terreno, realizados anualmente como canon, suelen ser más bajos que los impuestos sobre inmuebles en zonas comparables. Este canon sustituye al impuesto territorial, representando un ahorro significativo a largo plazo.

Mientras tanto, a medida que se aprueban más Planes Reguladores y mejora la infraestructura costera, la valorización de estos terrenos aumenta rápidamente. Invertir estratégicamente ahora puede significar multiplicar el capital en pocos años, especialmente en destinos turísticos consolidados.

Finalmente, los bancos del Sistema Bancario Nacional están autorizados para conceder préstamos a concesionarios usando como garantía la concesión misma y sus edificaciones, facilitando así el financiamiento de proyectos en estas zonas. Esta combinación única de acceso privilegiado, potencial de rentabilidad y regulación orientada a la sostenibilidad hace de las concesiones en la zona marítimo terrestre una opción atractiva para inversores visionarios.

Riesgos legales y errores comunes que debes evitar

Adquirir una concesión en la zona marítimo terrestre conlleva riesgos legales significativos. Conocer los errores más comunes te ahorrará dolores de cabeza y posibles pérdidas financieras.

Comprar sin plan regulador aprobado

El error más frecuente es invertir en terrenos sin verificar si existe un plan regulador aprobado. Las municipalidades no pueden aprobar obras de construcción, reconstrucción o remodelación hasta que se produzca la declaratoria de zona de aptitud turística, se haya aprobado y publicado el plan regulador costero, y se cuente con el respectivo contrato de concesión debidamente inscrito.

Sin embargo, muchos inversores adquieren terrenos que se venden irregularmente, sin cumplir estos requisitos legales. En zonas declaradas de valor turístico por el ICT, los municipios solo pueden otorgar concesiones si existe un plan regulador aprobado. Comprar sin verificar estos aspectos puede resultar en sanciones o incluso en la demolición de construcciones.

Omisión de pagos o construcciones ilegales

Por otra parte, incumplir con los pagos del canon anual representa un riesgo grave. Los cánones anuales varían según el uso: agropecuario hasta un 2%, habitacional hasta un 3%, hotelero-turístico hasta un 4%, y comercial-industrial hasta un 5% del valor del avalúo. Ningún canon puede ser menor al 0.25% del monto correspondiente.

Las concesiones pueden ser canceladas cuando el concesionario no paga los impuestos a tiempo, incumple el acuerdo de concesión, o realiza construcciones no autorizadas. Además, está prohibido cortar árboles, tirar basura o modificar la topografía sin autorización. Estas infracciones pueden derivar en multas severas o la pérdida definitiva del permiso de concesión.

Estructuras societarias mal diseñadas

Un tercer error frecuente es crear estructuras societarias que intentan evadir las limitaciones legales. La ley establece claramente que no se otorgarán concesiones a extranjeros con menos de 5 años de residencia, sociedades anónimas con acciones al portador, sociedades domiciliadas en el exterior, o entidades donde más del 50% corresponda a extranjeros.

Muchos compradores constituyen sociedades con estructuras ficticias que pretenden sortear el límite del 49% para extranjeros. Aunque algunos asesores recomiendan crear empresas "testaferros", estas prácticas son ilegales y pueden ser invalidadas en tribunales.

Ante todo, para proteger tu inversión en la zona marítimo terrestre costa rica, realiza un estudio jurídico exhaustivo con apoyo de un abogado especializado en derecho inmobiliario y verifica toda la documentación en el Registro Nacional y la municipalidad correspondiente antes de formalizar cualquier acuerdo.

Pasos clave para adquirir una concesión legalmente

El proceso de obtención de una concesión en la zona marítimo terrestre requiere seguir una serie de pasos meticulosos para asegurar su validez legal.

Verificación del estatus legal del terreno

En primer lugar, debe confirmar que el terreno cuenta con un Plan Regulador Costero aprobado. Asimismo, verifique que la parcela no esté afectada por Patrimonio Natural del Estado mediante certificación del MINAE. Además, es fundamental comprobar la existencia del amojonamiento o demarcatoria de la zona pública según el Instituto Geográfico Nacional.

Due diligence y revisión del contrato

Posteriormente, contrate a un abogado especializado para realizar un due diligence completo. Este proceso incluye verificación documental, análisis de restricciones ambientales y ocupaciones ilegales. El due diligence también evalúa posibles limitaciones constructivas según el Plan Regulador.

Aprobación municipal y del ICT

La solicitud debe presentarse ante la Municipalidad competente, incluyendo datos personales, croquis del terreno, naturaleza, linderos y uso propuesto. Una vez completados los trámites municipales, el expediente se envía al ICT, donde pasa por revisión técnica y legal. El ICT cuenta con 90 días naturales para pronunciarse mediante resolución razonada.

Pago del canon y obligaciones anuales

Finalmente, debe pagar un canon anual que varía según el uso: agropecuario (0.5-2%), habitacional (0.75-3%), turístico (1-4%) o comercial (1-5%) del valor del avalúo. El pago debe realizarse trimestralmente con fechas límite: 31 marzo, 30 junio, 30 septiembre y 31 diciembre. El incumplimiento genera intereses y puede ocasionar la cancelación de la concesión.

Conclusión

Invertir en la Zona Marítimo Terrestre de Costa Rica representa, sin duda, una oportunidad extraordinaria para desarrollar proyectos en ubicaciones privilegiadas frente al mar. Aunque este tipo de inversión conlleva ciertas restricciones legales, el sistema de concesiones permite acceder a terrenos costeros de gran valor a precios competitivos.

Las concesiones, a diferencia de las propiedades privadas, funcionan esencialmente como contratos de alquiler a largo plazo con el Estado costarricense. Por tanto, resulta fundamental comprender que estas no otorgan titularidad plena sobre el terreno. Adicionalmente, las limitaciones para extranjeros, que solo pueden poseer hasta el 49% de una concesión, requieren estructuras legales cuidadosamente diseñadas para evitar problemas futuros.

Ciertamente, los riesgos legales son considerables. La ausencia de un plan regulador aprobado, las construcciones no autorizadas o el incumplimiento en el pago del canon pueden resultar en la pérdida de la concesión. Sin embargo, siguiendo los pasos adecuados y realizando un due diligence exhaustivo, estas inversiones pueden ser extremadamente rentables, especialmente para proyectos turísticos sostenibles.

Finalmente, la clave del éxito reside en contar con asesoría legal especializada desde el principio. De esta manera, podrás navegar con seguridad por el complejo marco regulatorio que gobierna estas áreas costeras únicas. La Zona Marítimo Terrestre de Costa Rica, con su belleza natural incomparable y su potencial de desarrollo, continúa siendo uno de los destinos más atractivos para inversores visionarios que buscan un equilibrio entre rentabilidad y sostenibilidad ambiental.

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