El derecho urbanístico, como rama del derecho, juega un papel fundamental en la organización y regulación de las actividades humanas, especialmente en lo que respecta al uso y aprovechamiento del suelo. Este derecho entrelaza las potestades privativas y el interés público para lograr un equilibrio que garantice un ambiente sano y ecológicamente equilibrado, como lo estipula la Constitución Política en su artículo 50.
Dentro de este marco, los certificados de uso de suelo emergen como instrumentos esenciales en el control de la utilización del suelo en un territorio específico. Estos certificados son emitidos por las municipalidades y tienen como objetivo principal verificar que las actividades a realizarse en un terreno sean compatibles con las zonas de uso estipuladas en la planificación urbana aplicable en el cantón. Es decir, son actos administrativos que acreditan la conformidad de uso según las regulaciones vigentes.
El certificado de uso de suelo es considerado un acto declarativo de derechos, que surge y se consolida cuando el propietario o poseedor de la finca la vincula a una actividad específica conforme a la zonificación vigente en el momento en que se inicia el aprovechamiento del inmueble. Este certificado se emite a gestión de parte y adquiere validez y eficacia una vez que el acto administrativo correspondiente es válido y eficaz según el ordenamiento jurídico.
Es importante destacar que la eficacia del certificado de uso de suelo es autónoma respecto de la utilización material del bien inmueble. El derecho consolidado por el titular o beneficiario del certificado es de naturaleza formal, consistente en haber cumplido con el procedimiento administrativo para obtener uno de los principales requisitos para la emisión de licencias constructivas, patentes comerciales, entre otros.
La jurisprudencia ha indicado que el certificado de uso de suelo tiene un impacto significativo en la esfera de intereses legítimos del administrado. Su otorgamiento se convierte en una "habilitación" necesaria para desarrollar proyectos urbanísticos, constructivos o comerciales y para aspirar a la obtención de licencias municipales futuras. La fuerza del certificado es tal que, en caso de resultar "no conforme", impide al administrado la consecución de los pasos subsiguientes para obtener los permisos pertinentes.
La Ley de Planificación Urbana, por su parte, prohíbe explícitamente el aprovechamiento o dedicación de terrenos, edificios o estructuras a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada. Para garantizar el cumplimiento de esta disposición, se instituyó el mencionado certificado de uso de suelo. Además, esta ley también contempla los llamados "certificados de uso no conforme", los cuales constatan un uso contrario al zonificado pero que estaba consolidado antes de que se implantara la respectiva zonificación.
En el ámbito urbanístico, también es relevante la figura del uso no conforme, que se refiere a situaciones en las que la condición jurídica de un inmueble no se ajusta a la zonificación vigente, pero su uso es preexistente a dicho régimen y, por ende, debe ser respetado.
En la práctica, el proceso de urbanización y el uso del suelo conllevan una serie de etapas que incluyen estudios de viabilidad técnica, obtención de permisos y ejecución de obras. En este contexto, el certificado de uso de suelo es un requisito previo indispensable para determinar si jurídicamente el inmueble seleccionado puede destinarse al uso pretendido, como el residencial, por ejemplo.
Lo dicho con anterioridad nos permite llegar a la conclusión que los usos de suelo y los certificados que los regulan son de vital importancia en el Derecho urbanístico, ya que permiten organizar el desarrollo urbano de manera que se respeten los derechos fundamentales y se garantice la calidad de vida de los habitantes. Dichos usos están orientados a la protección del interés público y al equilibrio entre lo particular y lo colectivo, siempre en busca de un desarrollo sostenible y armónico del territorio.