¿Qué es una cédula hipotecaria y cuál es la diferencia con la hipoteca común? Para contestar esta pregunta, debemos iniciar la definición de lo que constituye una cédula hipotecaria:
Según nos dice don Alberto Brenes Córdoba: “La hipoteca de cédulas es un gravamen impuesto sobre una finca por su propietario para asegurar el pago de un crédito representado por cédulas, sin que nadie, ni aun el dueño del inmueble, quede comprometido personalmente a la satisfacción de la deuda…”
Para tal efecto, el propietario del inmueble otorga una escritura pública a partir de la cual se le solicita al Registro la emisión de cédulas hipotecarias por un monto determinado que puede estar representado por una o varias cédulas. Estas cédulas constituyen título valor destinado a la circulación, que le son entregadas al propietario del inmueble. Dicho propietario, luego, puede entregar las cédulas a algún acreedor para garantizar el pago de la deuda. Dicha emisión, además, queda inscrita en el Registro Público. Para ello, la finca debe estar libre de gravámenes hipotecarios comunes a la hora de constituir las cédulas.
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Continúa diciendo don Alberto Brenes Córdoba sobre el tema: “La diferencia esencial entre la hipoteca común y la de cédulas, consiste en la irresponsabilidad del propietario. En el fondo, el dueño de la finca es el deudor, puesto que es quien se aprovecha o dispone del dinero obtenido por este medio; más la ley, en el deseo de satisfacer las exigencias del tráfico, ha circunscrito al inmueble toda la responsabilidad, llegando a tal extremo la independencia entre la cosa y su dueño, que este último puede solicitar que las cédulas se expidan a su favor, por lo que llega a ser, en cierto modo, acreedor de su propio inmueble.” (El subrayado no es del original) (Brenes Córdoba, Alberto. Tratado De Los Bienes, Editorial Juricentro, 1981, pág. 162).
De acuerdo con esto, es el propio dueño de la finca quien solicita la emisión de la cédula y cuando el Registro se la da, el dueño del inmueble puede utilizarla para garantizar cualquier préstamo u operación, sin necesidad de otorgar escritura hipotecaria. Con este propósito, la cédula hipotecaria puede traspasarse por endoso en blanco y sin llenarlo puede transmitirse a otras personas. De esta forma, entre el tenedor de la cédula y el dueño del inmueble podría no existir ninguna relación previa, existiendo una presunción (aunque no absoluta) de que el portador de la cédula es su propietario, y como tal está legitimado para hacer efectivo el crédito que ahí consta en contra del inmueble que sirve de garantía, sin que los endosantes ni el dueño del inmueble respondan en lo personal. Precisamente sobre la naturaleza jurídica de esta clase de títulos ha dicho la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia lo siguiente:
“V.- Esta Sala, mediante sentencia Nº 40 de las 16 horas 45 minutos del 6 de julio de 1984 explicó la naturaleza jurídica de las cédulas hipotecarias así: “IV.- Las cédulas hipotecarias son títulos valores de acuerdo con lo que establece expresamente el artículo 685 del Código de Comercio, las cuales se rigen por las disposiciones especiales referentes a ellas; pero además, en todo lo que no dispongan esas leyes, se rigen por lo prescrito en el título referente a títulos valores. Por esas razones debe entenderse que la cédula hipotecaria es un documento que confiere a su titular, es decir, a quien lo posee legalmente, derecho de exigir la prestación que en ella se consigna; quien la posee legalmente es titular de los derechos incorporados a ella. Hay una relación directa entre el derecho y el título; sólo el titular del documento puede legitimarse como titular del derecho y exigir el cumplimiento de la obligación; y en su aspecto pasivo, la legitimación debe entenderse que consiste en que quien de manera directa o indirecta resulta obligado por el título debe cumplir, o pasar por su obligación. Quien resulta obligado no puede saber si el título está circulando, ni quién sea su acreedor, hasta cuando sea presentado para su cobro. El derecho porque el obligado sabe que tiene que responder, se mide en su extensión y demás circunstancias por la letra del documento. Se debe presumir que la existencia del derecho se condiciona y mide por el texto que consta en el documento. El derecho que cada titular adquiere en virtud del traspaso o de los traspasos del documento es total sobre los derechos incorporados en el documento. Es un derecho independiente y autónomo en el sentido de que cada persona que adquiere el documento recibe un derecho propio, distinto del derecho que tenía quien le trasmitió el título. De esta manera, el endoso en blanco de la cédula hipotecaria confiere una facultad muy amplia en virtud de la cual el acreedor del título pone a otra persona en su lugar con relación a este título. La principal función del título es legitimadora. En virtud de ella, el endosatario se legitima por la cadena ininterrumpida de endosos. De esta manera si el título se trasmite por endoso, el endosatario adquiere un derecho suyo, propio, independiente y autónomo del derecho que tenía quien le trasmitió el título. El endoso es entonces un acto por el cual el titular coloca a otro en su lugar. Es natural, -y así se debe entender-, que para que se suscriba el endoso por el titular ha debido haber un contrato aparte, anterior, que dio origen a él, pero de tal convención no derivan los derechos y obligaciones nacidas del endoso. El endoso tiene efectos propios, independientes del contrato de origen. En el endoso hay un acto de transferencia de una cosa mueble, en que lo principal es el título como cosa mueble y lo accesorio el derecho incorporado.” (Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, N° 103 de las ocho horas diez minutos del diez de noviembre de mil novecientos noventa y cuatro).-
Las cédulas hipotecarias gozan además del principio de abstracción, de suerte que éstas incorporan, en sí, dada su condición de título valor, un crédito, sin indicar la causa por la cual se emitió. Como ya se dijo, y dada la naturaleza propia de la cédula hipotecaria, no resulta relevante que entre el dueño del inmueble y el tenedor de la cédula haya existido o no una relación crediticia, porque el tenedor del título –al recibirlo mediante endoso de su tenedor anterior- adquirió un derecho originario.
Así entonces, lo que existe en estos casos es una relación directa entre el derecho incorporado en el título –cédula hipotecaria- y el inmueble que responde por el derecho ahí expresado, con total independencia si entre el tenedor del título y el dueño del inmueble exista o no una relación crediticia, siendo ésta una de las diferencias más notables entre la hipoteca de cédula y la hipoteca común. Mientras que mientras que en ésta última si responde un deudor en lo personal, en la primera solo responde el inmueble, sin que nadie en lo personal, ni el dueño del inmueble, ni los endosantes, respondan por el pago de la obligación que consta en el título.
Finalmente, habrá que agregar, que la cédula hipotecaria no pagada, goza del procedimiento hipotecario para su cobro, con la particularidad de que en dicho proceso no se podrá solicitar la declaratoria de un saldo en descubierto, ya que –como se ha dicho reiteradamente- nadie responde en lo personal por ese eventual saldo. La base del remate será el monto total de la emisión.