La planificación urbana consiste en la distribución de las actividades en determinada circunscripción; siendo, para el caso costarricense, la potestad que ostentan las municipalidades para regular las actividades dentro de su respectivo cantón.
A tales efectos, los gobiernos municipales acuden a los instrumentos denominados planes reguladores, implementando la técnica de zonificación, que permite asignar usos específicos a cada una de las zonas que resultan de la división del territorio, creando con ello zonas que pueden ser: residenciales, comerciales, mixtas, agrícolas e industriales; a la vez que crea diferentes categorías entre cada una de ellas, de acuerdo con la intensidad o efectos que genere la actividad.
Todo lo anterior tiene una influencia directa sobre los inmuebles, pues son los instrumentos de planificación, así como sus correspondientes reglamentos, los que determinan cuál es el uso que se le asigna a cada propiedad; lo que se denomina uso de suelo. Además, esas reglamentaciones definen cuáles son las condiciones bajo las que el propietario puede ejercer su derecho de edificación o ius aedificandi, incluyendo área de cobertura, retiros y altura de la construcción, entre otros.
Es de la mayor importancia indicar que, si bien los planes reguladores pueden resultar restrictivos, o incluso contrarios a los intereses de los propietarios, dichos instrumentos son normas jurídicas con efectos de obligado cumplimiento, sin que por ello se deba indemnizar a los propietarios.
Por consiguiente, cualquier análisis de idoneidad de un bien inmueble para determinada actividad, debe hacerse a la luz de las normas del ordenamiento jurídico urbanístico aplicable; tomando en consideración que cada municipalidad debe disponer de su propio plan regulador, y en ausencia de éste, debe aplicar los instrumentos que han emitido los entes y órganos rectores del urbanismo nacional. Lo anterior, sin demérito de que se pueda realizar un análisis de legalidad, sea en sede administrativa o judicial, para determinar si su aplicación se ajusta a Derecho.
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