La expropiación es el mecanismo por el cual el Estado o una entidad pública autorizada priva forzosamente a una persona de un bien o derecho patrimonial para satisfacer un interés público legalmente comprobado, con indemnización previa equivalente al justo precio. No es una compraventa voluntaria ni una sanción.
Índice
Declaración de interés público
Avalúo administrativo y justo preci
El plazo crítico de cinco días hábiles
Proceso especial expropiatorio
Expropiación parcial e intereses
Qué hacer al recibir una notificación
El artículo 45 de la Constitución Política protege la propiedad y permite la privación por interés público, previa indemnización. La Ley de Expropiaciones, Ley No. 7495, desarrolla esa garantía, y reconoce que la potestad solo puede ser ejercida por el Estado y los entes públicos, mediante la autoridad competente, y debe respetar tanto la finalidad pública como el componente patrimonial.
De esta forma, existen dos discusiones distintas: la legalidad de la decisión de expropiar y la cuantía de la indemnización. Confundirlas puede llevar a utilizar el procedimiento equivocado, pues el proceso especial expropiatorio se concentra principalmente en revisar el avalúo y determinar el justo precio.
La Administración debe emitir una declaración motivada de interés público. No basta indicar que el inmueble «se necesita». La decisión debe identificar el proyecto, la finalidad, el bien o derecho afectado y la relación entre la expropiación y la necesidad pública. Además, debe notificarse y publicarse conforme a la ley.
Si la persona considera que no existe finalidad pública, que la autoridad es incompetente, que hubo desviación de poder o que la afectación excede lo necesario, debe valorar oportunamente una impugnación de legalidad en la vía correspondiente. El proceso especial de justo precio no sustituye necesariamente el proceso contencioso-administrativo ordinario dirigido contra la declaración o contra otros vicios del acto.
Después de la declaración se practica un avalúo administrativo por la dependencia especializada. La ley fija un plazo de un mes para esa valoración y exige considerar los elementos relevantes del bien: naturaleza, ubicación, uso, construcciones, condiciones, comparables y daños actuales y permanentes, entre otros. No se incluyen ventajas meramente futuras o especulativas, ni el incremento de valor generado exclusivamente por el proyecto que origina la expropiación.
Las reformas legales también reconocen que, cuando corresponda, deben valorarse derechos comerciales y otros componentes patrimoniales acreditados. La indemnización no se limita siempre al terreno. Sin embargo, cada rubro debe demostrarse y guardar relación causal con la privación. Proyecciones sin respaldo o pérdidas hipotéticas no se convierten automáticamente en parte del justo precio.
Notificado el avalúo, la persona propietaria dispone de cinco días hábiles para manifestar su conformidad. El silencio se considera aceptación. Este es uno de los puntos más sensibles del régimen: dejar transcurrir el plazo puede consolidar el valor administrativo y cerrar la oposición posterior respecto del precio.
La aceptación expresa o tácita permite avanzar hacia la formalización y el pago. Si existe disconformidad o alguno de los otros supuestos previstos por la ley, la Administración dicta el acuerdo de expropiación y promueve el proceso especial. Antes de aceptar, conviene revisar el informe con apoyo técnico, comprobar medidas y mejoras, identificar derechos afectados y comparar operaciones pertinentes.
El proceso se tramita ante el Juzgado de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda. La Administración debe depositar el monto del avalúo administrativo antes de tomar posesión. El objeto judicial se centra en determinar el justo precio mediante prueba y peritaje, no en reproducir sin límites toda controversia sobre la legalidad del proyecto.
La persona expropiada puede retirar el monto depositado sin renunciar, por ese solo acto, a discutir judicialmente la diferencia del precio. Esta posibilidad reduce el impacto financiero mientras continúa el litigio. Si la sentencia fija una suma superior, la Administración debe pagar la diferencia y los intereses que correspondan.
Una vez cumplidos los requisitos, el juzgado ordena poner el bien a disposición de la Administración. La ley contempla un plazo general de quince días hábiles para desocupar y uno de dos meses cuando se trate de una vivienda familiar. Estos términos y la resolución inicial tienen reglas especiales, por lo que no deben analizarse como si fueran un desalojo civil ordinario.
Cuando solo se expropia una parte del inmueble, la persona propietaria puede pedir la expropiación total si el remanente queda inadecuado para el uso o destino que tenía. Esta pretensión requiere demostrar de manera técnica cómo la segregación afecta acceso, forma, servicios, aprovechamiento o viabilidad económica.
La ley reconoce intereses desde la desposesión hasta el pago. Si la Administración depositó el avalúo, el cálculo se refiere a la diferencia que finalmente se reconozca, según las reglas legales. También existen mecanismos de actualización cuando un avalúo aceptado permanece sin pagar durante el plazo contemplado por la ley.
· Anote la fecha y calcule inmediatamente los cinco días hábiles.
· Solicite el expediente, la declaración de interés público, planos y avalúo completo.
· Verifique propietario, cabida, linderos, uso, construcciones, servidumbres, arrendamientos y actividad económica.
· Consulte a un perito independient
· Separe los argumentos sobre legalidad de la expropiación de los relativos al precio.
· Documente daños actuales y permanentes, sin depender de estimaciones especulativas.
· Revise si una expropiación parcial vuelve inservible o desproporcionadamente afectado el remanente.
La expropiación es constitucionalmente posible, pero exige interés público comprobado, competencia, procedimiento e indemnización justa. La notificación del avalúo activa un plazo de cinco días hábiles cuyo silencio equivale a aceptación. Por ello, la revisión jurídica y pericial debe comenzar de inmediato y distinguir cuidadosamente entre impugnar la decisión de expropiar y discutir el monto del justo precio.
¿Recibió una notificación de expropiación o considera que el avalúo no refleja el justo precio?
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