La indemnización por expropiación en Costa Rica tarda un promedio de 2 años y 2 meses en resolverse, con casos que pueden extenderse hasta 1,114 días. Sin embargo, lo que realmente sorprende a muchos propietarios es el valor asignado a sus terrenos: un promedio de $527/m² para propiedades urbanas y $103/m² para rurales.
Durante la última década, hemos visto un aumento dramático en las expropiaciones iniciadas por el Ministerio de Obras Públicas y Transporte (MOPT), pasando del 22.7% al 86.7% entre 2010 y 2020. Además, el 71% de los propietarios acepta el avalúo administrativo inicial, mientras que el 29% lo rechaza, lo que lleva a procesos judiciales que pueden prolongarse significativamente.
En esta guía, analizaremos el proceso completo de expropiación, los factores que determinan el valor de la indemnización y las estrategias que puede implementar para proteger el valor real de su propiedad. Ciertamente, entender estos procesos es fundamental, especialmente considerando que la mayoría de las expropiaciones afectan a propiedades pequeñas menores a 500 m².
¿Qué es una indemnización por expropiación y cómo se determina?
En primer lugar, la indemnización por expropiación representa la compensación económica que la Administración Pública está obligada a pagar cuando priva a una persona de su propiedad por causa de interés público legalmente comprobado. De acuerdo con la Ley de Expropiaciones, esta compensación debe representar el precio justo de lo expropiado, garantizando que el patrimonio del propietario quede indemne.
Esta figura jurídica tiene fundamento constitucional en el artículo 45 de nuestra Carta Magna, que establece que nadie puede ser privado de su propiedad sin una indemnización previa. Para que sea válida constitucionalmente, debe cumplir con características esenciales: ser integral, cubriendo el valor exacto del bien sin disminuir el patrimonio del afectado; justa, correspondiendo al valor real de la propiedad; única, recibida en una sola ocasión; previa a la transferencia del bien; y pagada en dinero efectivo.
El proceso para determinar este valor inicia con un avalúo administrativo realizado por un perito especializado. Este profesional debe considerar múltiples factores como la descripción topográfica del terreno, el estado y uso de las construcciones, derechos de inquilinos o arrendatarios, licencias comerciales, permisos de explotación y el precio de propiedades colindantes.
Además, el perito debe utilizar una metodología clara que busca propiedades equivalentes con vocación similar (finalidad o función prevista), nivel socioeconómico similar y características físicas similares (área, frente, fondo, pendientes). Es importante destacar que los avalúos solo tomarán en cuenta los daños reales permanentes, sin incluir hechos futuros, expectativas de derecho ni plusvalías derivadas del proyecto que origina la expropiación.
Finalmente, si el propietario acepta el avalúo administrativo pero transcurren más de seis meses sin recibir el pago, tiene derecho a solicitar la actualización del valor conforme a los índices de inflación registrados por el Banco Central de Costa Rica. La administración también está obligada a reconocer intereses al expropiado desde la desposesión del bien hasta el pago efectivo.
Etapas del proceso de expropiación en Costa Rica
El proceso de expropiación en Costa Rica se divide en dos fases fundamentales: la administrativa y la judicial. Este procedimiento inicia cuando una entidad pública identifica un proyecto y las tierras necesarias para su desarrollo.
En la fase administrativa, el primer paso es la declaratoria de interés público, acto motivado e indispensable firmado por el ministro del ramo o el jerarca del ente expropiador. Esta declaratoria debe notificarse personalmente al propietario y publicarse en el diario oficial La Gaceta. Posteriormente, se realiza una anotación provisional ante el Registro Nacional, que caducará si en el plazo de un año no se presenta el mandamiento de anotación definitiva.
Una vez completada la declaratoria, la administración solicita el avalúo administrativo a la dependencia especializada respectiva o a la Dirección General de Tributación. Este avalúo debe rendirse en un plazo máximo de un mes y contener todos los datos necesarios para individualizar el bien, incluyendo valoraciones independientes del terreno, cultivos, construcciones y otros derechos susceptibles de indemnización.
Cuando el avalúo está listo, se notifica al propietario concediéndole cinco días hábiles para manifestar su conformidad con el precio asignado. Si el propietario acepta el avalúo, el expediente se remite a la Notaría del Estado para la escritura de traspaso. En caso contrario, el propietario debe manifestar expresamente su inconformidad.
La fase judicial comienza cuando la administración expropiante inicia el proceso especial de expropiación ante el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo y Civil de Hacienda. Para esto, debe depositar el monto del avalúo administrativo como requisito previo para tomar posesión del bien. En esta etapa, el juzgado nombra un perito para revisar el avalúo administrativo en un plazo no mayor de cinco días hábiles.
Durante el proceso judicial, únicamente se discuten asuntos relacionados con la revisión del avalúo para fijar el monto final de la indemnización. El juez, como "perito de peritos", determina finalmente el valor de la indemnización bajo criterios de prudencia y razonabilidad.
Errores comunes y cómo proteger el valor de su propiedad
Durante el proceso expropiatorio, muchos propietarios cometen errores que disminuyen considerablemente el valor de la indemnización que reciben. Conocer estos fallos y sus soluciones puede marcar una diferencia significativa en el resultado final.
Uno de los errores más graves es no contar con un profesional certificado para realizar la valoración. La falta de experiencia técnica puede derivar en datos imprecisos que subvaloran la propiedad. Asimismo, omitir las características únicas del inmueble como la calidad de los acabados, remodelaciones o ampliaciones reduce notablemente el monto final.
Otro fallo común es la comparación inadecuada con propiedades similares. No realizar suficientes comparaciones o hacerlas con inmuebles que no comparten atributos parecidos lleva inevitablemente a estimaciones erróneas del valor real.
La situación legal y registral tampoco debe ignorarse. La falta de revisión de documentos como planos, títulos de propiedad o permisos de construcción puede generar complicaciones bancarias y legales posteriores.
Para proteger el valor de su propiedad, resulta fundamental solicitar el asesoramiento de un abogado especialista en expropiaciones. Este profesional puede guiarle desde la notificación de la declaratoria de interés público hasta la sentencia definitiva sobre el justiprecio.
Si no está de acuerdo con el avalúo administrativo, recuerde que tiene ocho días hábiles para presentar un recurso de apelación ante el Tribunal Fiscal Administrativo. Además, la ley establece que el perito debe determinar el valor del bien a la fecha de su dictamen, no al momento de la declaratoria de interés público.
No subestime la importancia de un informe pericial independiente. Este documento técnico tiene gran peso y puede inclinar la balanza a su favor, especialmente si la Administración ha presentado una valoración genérica o insuficientemente justificada.
Finalmente, tenga presente que la indemnización debe cubrir no solo el valor del terreno, sino también construcciones, cultivos, inquilinatos, arrendamientos y derechos comerciales cuando corresponda.
Proteja sus derechos ante una expropiación
La realidad sobre las indemnizaciones por expropiación en Costa Rica resulta compleja y, a menudo, desafiante para los propietarios. Ciertamente, el proceso puede extenderse considerablemente, con un promedio de más de dos años hasta su resolución final.
Los datos demuestran que aunque el 71% de los propietarios acepta el avalúo inicial, quienes deciden impugnarlo generalmente obtienen valoraciones significativamente mayores. Por esta razón, contar con asesoría especializada desde el primer momento constituye una decisión crucial para proteger el valor real de su propiedad.
Durante todo el proceso, recuerde que la indemnización debe cumplir con características esenciales: ser integral, justa, única, previa y pagada en efectivo. Estas no representan simples formalidades, sino garantías constitucionales que amparan su derecho a la propiedad.
Asimismo, resulta fundamental conocer los plazos establecidos por ley. El período para apelar un avalúo administrativo es relativamente corto, por lo que actuar con diligencia marca la diferencia entre recibir una compensación justa o conformarse con una valoración inadecuada.
El análisis de casos reales demuestra que las propiedades menores a 500 m² suelen ser las más afectadas, aunque su impacto económico y personal puede ser igualmente significativo. Además, la brecha entre avalúos administrativos y judiciales evidencia la importancia de cuestionar valoraciones que parezcan injustas.
Finalmente, ante una notificación de expropiación, no subestime el valor de un informe pericial independiente y el respaldo de un abogado especializado. Después de todo, su propiedad representa no solo un bien material, sino también años de esfuerzo y dedicación que merecen ser justamente compensados.
Officium Legal
Lic. Juan Carlos Castro
