La expropiación es considerada el acto más doloroso que el Estado puede ejercer sobre un ciudadano. Cuando el gobierno decide tomar una propiedad privada para desarrollar obras de interés público, nos enfrentamos a un proceso que, aunque legal, puede resultar abrumador para los propietarios.
Este acto de carácter forzoso, definido en el artículo 1 de la Ley N° 7495, implica necesariamente la privación del derecho de propiedad, el ejercicio de las potestades de imperio de la Administración, la existencia de un interés público comprobado y, por supuesto, una indemnización previa. Sin embargo, la realidad del proceso de expropiacion muchas veces no garantiza que recibamos el valor justo por nuestras propiedades.
De hecho, la ley establece que el patrimonio del propietario debe quedar incólume, es decir, en condiciones similares a las que tenía antes del proyecto. Por lo tanto, entender cómo se determina el "justo precio" de un bien expropiado resulta fundamental para defender nuestros derechos. En este artículo, analizaremos qué significa realmente una expropiación, cómo se determina el valor justo de su propiedad y qué acciones tomar si el avalúo no refleja el valor real de su inmueble.
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En el ámbito jurídico, la expropiación representa una transferencia coactiva de la propiedad privada hacia el Estado, fundamentada en causas de interés público legalmente comprobado. No se trata de una simple compraventa, sino de un acto de derecho público que se ejecuta mediante el poder de imperio de la Administración.
A diferencia de la confiscación, donde el Estado despoja forzosamente al propietario sin compensación alguna, la expropiación exige una indemnización previa que represente el precio justo del bien. Esta característica es fundamental y está respaldada por nuestra Constitución Política en su artículo 45.
Únicamente el Estado y los entes públicos pueden acordar una expropiación cuando el bien sea necesario para el cumplimiento de fines públicos. El proceso puede desarrollarse de dos maneras: por vía voluntaria (cuando el propietario acepta la oferta) o mediante procedimientos judiciales o administrativos (cuando no hay acuerdo).
La indemnización debe cumplir con características esenciales para ser válida: debe ser integral (cubrir el valor exacto del bien), justa (corresponder al valor real), única (recibida en una sola ocasión), previa a la transferencia y pagada en dinero efectivo.
El bien expropiado se adquiere libre de gravámenes, aunque pueden conservarse servidumbres si son compatibles con el nuevo destino del inmueble. Por consiguiente, este mecanismo legal busca equilibrar el interés público con los derechos del propietario afectado.
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La determinación del valor justo en un proceso de expropiación no se limita a un simple estudio de mercado. Cuando el Estado expropia, debemos recordar que no estamos vendiendo voluntariamente nuestra propiedad, sino que se nos está privando de un derecho patrimonial contra nuestra voluntad.
Para establecer este justo precio, la ley exige que el perito evaluador considere múltiples factores específicos: la descripción topográfica del terreno, el estado y uso de las construcciones, derechos de inquilinos, licencias comerciales, permisos de explotación y el precio de propiedades colindantes.
En Costa Rica, el avalúo debe cumplir con tres características fundamentales. Primero, debe buscar propiedades con vocación similar a la finca expropiada, considerando su idoneidad para proyectos específicos (ganaderos, hoteleros, residenciales). Segundo, debe contemplar un nivel socioeconómico similar, garantizando una valoración precisa entre propiedades de valor comparable. Tercero, debe verificar características físicas similares como área, frente, fondo y pendientes.
La metodología aplicada frecuentemente es el concepto del "Antes y Después", que consiste en determinar el valor total del inmueble antes de la expropiación y luego restarle el valor del terreno expropiado y el valor del remanente. Asimismo, el avalúo solo debe considerar los daños reales permanentes, excluyendo hechos futuros o expectativas de derecho.
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Recibir un avalúo administrativo que no refleja el valor real de su propiedad expropiada no significa que deba conformarse con una compensación injusta. Al notificarle el avalúo, es fundamental que exprese su oposición por escrito de manera contundente dentro de los ocho días hábiles siguientes, presentando un recurso de apelación ante el Tribunal Fiscal Administrativo .
En este punto crítico, resulta imprescindible contar con asesoría legal especializada en expropiaciones. Un abogado experto podrá orientarle sobre las múltiples pruebas que puede aportar al proceso, como informes de asociaciones de corredores de bienes raíces, fotografías, publicaciones, valor declarado para efectos fiscales, valor fijado para trámites bancarios o informes de otros peritos .
Durante el proceso judicial, el juez deberá realizar un reconocimiento personal del inmueble para formarse un mejor criterio sobre las pericias efectuadas . Además, a solicitud de parte o de oficio, puede nombrar un perito tercero en discordia que aporte un criterio adicional sobre el valor del terreno .
Si aceptó el avalúo pero han transcurrido más de seis meses sin recibir el pago, puede solicitar la actualización del valor conforme a los índices de inflación del Banco Central . Recuerde que el juez, como "perito de peritos", determinará finalmente el valor de la indemnización bajo criterios de prudencia y razonabilidad, sin poder exceder la suma mayor estimada en los avalúos .
Conclusión
El proceso de expropiación representa, sin duda, un momento difícil para cualquier propietario. Aunque el Estado tiene la potestad legal de adquirir propiedades privadas para fines públicos, nosotros como ciudadanos tenemos derechos que debemos defender activamente. Principalmente, el derecho a recibir una indemnización justa que refleje el valor real de nuestro inmueble.
La clave para proteger nuestro patrimonio reside en entender que el "justo precio" debe ser integral, previo y pagado en efectivo. Ciertamente, los criterios técnicos como la vocación similar, el nivel socioeconómico equiparable y las características físicas comparables constituyen elementos fundamentales que todo perito debe considerar al realizar un avalúo.
Frente a una valoración injusta, tenemos herramientas legales a nuestra disposición. Específicamente, podemos presentar un recurso de apelación dentro del plazo establecido, buscar asesoría legal especializada y aportar pruebas que sustenten nuestra posición. Durante este proceso, el acompañamiento de un abogado experto en la materia resulta esencial.
Los propietarios debemos recordar que la expropiación no debe empobrecer nuestro patrimonio. Por tanto, si enfrentamos este proceso, la preparación y el conocimiento de nuestros derechos nos permitirán defender adecuadamente el valor real de nuestra propiedad. Finalmente, aunque no podemos impedir la expropiación cuando existe un interés público legítimo, sí podemos y debemos asegurar que recibamos una compensación verdaderamente justa por lo que nos pertenece.
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