Las construcciones sin permiso municipal en Costa Rica representan una problemática significativa para las finanzas de los gobiernos locales. Durante el 2024, estas obras irregulares han generado pérdidas que alcanzan los ¢720 millones en impuestos no recaudados. El Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) identificó, tras inspeccionar 5,098 construcciones en 84 cantones del país, que una cuarta parte de las obras carecen de los permisos necesarios.
Índice
El impacto económico de construcciones sin permiso municipal
Marco legal: consecuencias de construir sin permisos requeridos
El proceso de regularización de obras sin permiso
Casos reales: consecuencias jurídicas por construir sin autorización
Los datos reflejan un agravamiento de esta situación respecto al año anterior, con un incremento del incumplimiento que pasó del 21% en 2023 al 25% en 2024. Las zonas más afectadas son Puntarenas, donde las obras sin aval municipal alcanzan el 38%, y Guanacaste con un preocupante 33%.
Es importante recordar que, además del impacto económico directo para los municipios, los propietarios de estas construcciones irregulares se exponen a riesgos legales significativos, incluyendo sanciones económicas y órdenes de demolición que pueden afectar seriamente su patrimonio.
El impacto económico de construcciones sin permiso municipal
El fenómeno de las construcciones sin permiso municipal en Costa Rica ha generado un impacto considerable en las finanzas de los gobiernos locales. Los recursos que deberían destinarse al desarrollo cantonal se pierden cuando los propietarios evaden su responsabilidad legal al no solicitar los permisos correspondientes.
Las cifras son alarmantes: durante el 2024, un total de 73 municipalidades dejaron de recaudar aproximadamente ₡720 millones en impuestos debido a obras realizadas sin licencia municipal. Esta suma representa el 1% del valor total de las construcciones que, por ley, corresponde cobrar a los gobiernos locales. En períodos anteriores, las pérdidas también fueron significativas, estimándose en ₡163.8 millones durante 2023 y alcanzando hasta ₡1.000 millones en años previos.
Más allá del impacto económico directo, estas construcciones irregulares implican riesgos serios para sus propietarios. Las obras sin supervisión profesional pueden presentar fallas estructurales, incumplir normativas ambientales y urbanísticas, y dejar a los dueños sin respaldo legal ante posibles denuncias o demandas.
Cantones más afectados en Costa Rica
La distribución geográfica del problema no es uniforme. Esparza encabeza la lista de municipios más afectados, con casi ₡68 millones en impuestos no recaudados. Le siguen Naranjo y Santa Cruz, cada uno con pérdidas superiores a ₡60 millones. En términos de superficie construida sin autorización, Esparza y Naranjo registraron 36.726 m² sin licencia, equivalente a ₡133 millones en recaudación perdida.
Dentro de la Gran Área Metropolitana, Santa Bárbara, Atenas y Alajuela son los cantones que más recursos dejaron de percibir. No obstante, es importante señalar que 11 municipios, incluyendo Santa Ana, Escazú y Tibás, no registraron obras irregulares durante 2024.
Comparativa con años anteriores
La tendencia histórica muestra un preocupante aumento en el porcentaje de construcciones sin permiso:
- 2015: 15% de obras irregulares
- 2017: 22%
- 2021: 22%
- 2022: 23%
- 2023: 21%
- 2024: 25%
En 2020, durante la pandemia, este indicador alcanzó su máximo histórico: 37%. Por provincias, la situación es especialmente crítica en Puntarenas, donde 38% de las obras carecen de permiso municipal, seguida por Guanacaste con 33%. En cantones específicos como Talamanca, hasta el 75% de las construcciones se realizan sin autorización.
Entre las principales causas de este problema destacan la escasez de personal para realizar inspecciones, la interpretación incorrecta de normativas sobre obras menores y la lentitud en los procesos de demolición de construcciones ilegales.
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Marco legal: consecuencias de construir sin permisos requeridos
La legislación costarricense establece un marco regulatorio estricto para edificaciones, donde las consecuencias de ignorar los permisos municipales resultan severas y costosas para los propietarios.
El fundamento legal se encuentra principalmente en la Ley de Construcciones, que establece claramente que toda obra de construcción requiere una licencia municipal previa. El artículo 74 de esta ley señala esta obligación como ineludible, mientras que el artículo 89 cataloga como infracción "ejecutar sin licencia previa obras para las cuales esta ley y su reglamento exigen licencia". Adicionalmente, cada municipalidad posee sus propios reglamentos específicos que pueden agregar requisitos según las características del cantón.
Multa por construcción sin permiso municipal: cálculo aplicable
La principal sanción económica consiste en una multa equivalente al 1% del valor total de la construcción, de conformidad con lo establecido por la Ley de Construcciones. Esta multa se calcula sobre la tasación realizada por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), independientemente del avance de la obra. En algunos cantones, como señala el Reglamento para el Otorgamiento de Permisos de Construcción de Belén, la multa puede ascender hasta el 50% calculado sobre el valor del impuesto de construcción.
Sanciones administrativas adicionales
Más allá de las multas, las municipalidades pueden imponer:
- Clausura inmediata de la obra
- Órdenes de demolición a costa del propietario
- Prohibición de uso de la edificación
- Imposibilidad de obtener servicios municipales
El artículo 96 de la Ley de Construcciones faculta a las municipalidades para ordenar "la destrucción de las partes defectuosas o hacerla por cuenta del propietario" cuando no se cumplan las normativas establecidas.
Responsabilidad legal de propietarios y constructores
Tanto propietarios como profesionales constructores comparten responsabilidad legal en estos casos. Los profesionales son los únicos facultados para autorizar solicitudes de licencia, mientras que los propietarios asumen la responsabilidad final. Es importante recordar que ignorar las órdenes municipales puede derivar en procesos judiciales y administrativos adicionales, como lo demuestra la jurisprudencia en casos donde tribunales han ratificado órdenes de demolición por construir sin los permisos correspondientes.
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El proceso de regularización de obras sin permiso
Regularizar una construcción sin permiso municipal en Costa Rica requiere seguir procedimientos específicos que, además de tiempo, implican costos significativos. Conocer este proceso a tiempo puede evitar sanciones más severas para los propietarios de las edificaciones irregulares.
Pasos para legalizar una construcción irregular
El procedimiento para regularizar obras sin permiso comprende varias etapas fundamentales:
- Contratación de un arquitecto o ingeniero matriculado para realizar un levantamiento completo de la obra existente
- Elaboración de planos y memoria descriptiva por el profesional
- Presentación de la documentación al municipio correspondiente
- Pago de tasas, multas e impuestos pendientes
- Espera de resolución municipal
Durante este proceso, la obra permanecerá clausurada hasta obtener la regularización, lo que puede tomar entre 3 y 6 meses. Es importante señalar que, si la municipalidad determina que la construcción no puede ser legalizada por incumplir normativas urbanísticas, podría ordenarse su demolición.
Costos asociados a la regularización
Los gastos de regularización varían según el momento en que se detecta la irregularidad:
- Construcción descubierta durante proceso constructivo: Canon por metro cuadrado más alto y multas adicionales
- Presentación espontánea: Canon intermedio más honorarios profesionales
- Regularización en zona marítimo-terrestre: Especialmente costosa y con requisitos más estrictos
Además del 1% sobre el valor de la construcción que se cobra como multa, deben sumarse honorarios del profesional contratado, tasas municipales específicas y costos adicionales por estudios técnicos requeridos.
Plazos y requisitos técnicos
De conformidad con la Ley de Construcciones, una vez notificado, el propietario dispone de un plazo improrrogable de 30 días para regularizar la construcción. Si no cumple este plazo, la municipalidad puede ordenar la demolición o realizarla por cuenta del propietario.
Entre los requisitos técnicos fundamentales destacan:
- Certificado de uso de suelo compatible con la construcción existente
- Planos completos firmados por profesional acreditado
- Evaluación de viabilidad técnica de la estructura
- Certificados de antigüedad y seguridad estructural
Es así que resulta fundamental considerar que no todas las construcciones son regularizables, especialmente aquellas ubicadas en zonas protegidas o que incumplen gravemente normativas estructurales y urbanísticas.
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Casos reales: consecuencias jurídicas por construir sin autorización
Los tribunales costarricenses han demostrado firmeza al aplicar sanciones contra quienes desafían la normativa constructiva, estableciendo precedentes que todo propietario debe conocer.
En julio de 2024, el Tribunal Contencioso Administrativo dictó una sentencia histórica ordenando la demolición de construcciones ilegales en humedales de Playa Hermosa, Garabito, tras ocho años de lucha legal. Este caso ejemplifica cómo los tribunales respaldan la protección ambiental frente a edificaciones sin autorización.
De manera similar, la Fiscalía Adjunta de Limón ejecutó 10 órdenes de derribo y desalojo en Moín contra construcciones en propiedades estatales, específicamente en zonas marítimo-terrestres. Las demoliciones fueron realizadas con maquinaria del MOPT bajo supervisión del fiscal general, demostrando la colaboración interinstitucional para hacer cumplir estas resoluciones.
Cuando las municipalidades verifican la existencia de obras sin permiso, pueden ordenar su destrucción después de otorgar plazos específicos para regularizarlas. Si estos plazos vencen sin que el propietario haya cumplido lo ordenado, la Ley de Construcciones faculta a los gobiernos locales para ejecutar la demolición por cuenta del infractor.
Jurisprudencia relevante en Costa Rica
La Sala Constitucional ha validado reiteradamente que la clausura de construcciones sin permisos no requiere procedimiento administrativo previo, pues basta con constatar la ausencia de autorizaciones. Además, ha confirmado que las municipalidades pueden ejecutar directamente las órdenes de demolición sin necesidad de acudir a tribunales, amparadas en el principio de ejecutoriedad de los actos administrativos.
Un caso emblemático fue resuelto por el Tribunal de Justicia cuando ordenó a un ayuntamiento iniciar procedimiento sancionador contra un cobertizo construido que, aunque tenía solicitud de licencia, no respetaba límites de altura y materiales característicos de la zona. Por otra parte, la Audiencia Provincial de Murcia, aunque condenó a los acusados por edificar sin permiso, consideró desproporcionada la demolición total de lo construido.
Es así que resulta fundamental solicitar los permisos correspondientes antes de iniciar cualquier construcción, por pequeña que sea, para evitar estas severas consecuencias legales.
Conclusión
Las cifras y consecuencias presentadas demuestran que construir sin permiso municipal representa un riesgo significativo que ningún propietario debería asumir. Sin embargo, la realidad muestra un preocupante aumento en construcciones irregulares, alcanzando un 25% en 2024, con pérdidas millonarias para los gobiernos locales.
Las consecuencias van más allá del aspecto económico. Los propietarios enfrentan serios riesgos legales que pueden resultar en multas cuantiosas, órdenes de demolición y procesos judiciales prolongados. Adicionalmente, las construcciones sin supervisión profesional quedan expuestas a problemas estructurales y carecen de respaldo legal ante posibles demandas.
Para el 2025 debemos considerar que el cumplimiento de la normativa constructiva es fundamental para evitar estas severas consecuencias. Antes de iniciar cualquier proyecto constructivo, resulta indispensable asesorarse con profesionales especializados para garantizar el cumplimiento de todos los requisitos municipales. Esta inversión inicial en trámites y permisos evitará problemas futuros y protegerá tanto su inversión como su tranquilidad legal.
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