--- title: "Daños por obras privadas: ¿cuándo responde la municipalidad?" description: ¿Daños por obras privadas y omisión municipal? Conozca cómo exigir responsabilidad a los gobiernos locales aplicando el derecho municipal de forma efectiva. image: https://blog.officiumlegal.com/hubfs/Da%C3%B1os%20por%20obras%20privadas%20%C2%BFcu%C3%A1ndo%20responde%20la%20municipalidad.png --- [Skip to content](https://blog.officiumlegal.com/es/derecho-municipal/danos-por-obras-privadas-cuando-responde-la-municipalidad#main-content) [![Logo Officium](https://blog.officiumlegal.com/hs-fs/hubfs/Imported_Blog_Media/AF_LOGO-HOR-FULL-COLOR-1536x442-2.png?width=180&height=52&name=AF_LOGO-HOR-FULL-COLOR-1536x442-2.png "Logo Officium")](https://officiumlegal.com/) - [Contáctenos](https://officiumlegal.com/contactenos/) - [Agende una cita](https://legal.officiumlegal.com/es/agenda-cita?hsLang=es) septiembre 30, 2026 17 min read time # Daños por obras privadas: ¿cuándo responde la municipalidad?  La municipalidad no construyó la obra, pero ¿puede responder por los daños que esta ocasionó?  ![Lic. Juan Carlos Castro](https://blog.officiumlegal.com/hs-fs/hubfs/Juan-Carlos.jpg?width=48&height=48&name=Juan-Carlos.jpg) [Lic. Juan Carlos Castro](https://blog.officiumlegal.com/es/author/lic-juan-carlos-castro) [Derecho Municipal](https://blog.officiumlegal.com/es/tag/derecho-municipal) ![Daños por obras privadas: ¿cuándo responde la municipalidad?](https://blog.officiumlegal.com/hubfs/Da%C3%B1os%20por%20obras%20privadas%20%C2%BFcu%C3%A1ndo%20responde%20la%20municipalidad.png) Sí puede responder, pero no por el solo hecho de que una construcción privada haya causado daños dentro del cantón. La cuestión decisiva es otra: si incumplió un deber propio de fiscalización y ese incumplimiento tuvo una relación causal con el perjuicio. Identificar a quien excavó, construyó o dirigió los trabajos no agota el análisis. También corresponde examinar qué debía hacer la autoridad municipal para proteger las construcciones vecinas y qué consecuencias produjo que no actuara oportunamente. El caso de la Municipalidad de Atenas, recogido en la resolución 1725-A-S1-2025, permite entender esa diferencia. El Tribunal Contencioso Administrativo condenó al gobierno local por una fiscalización tardía e ineficaz de movimientos de tierra que afectaron inmuebles colindantes. La Sala Primera, por su parte, rechazó de plano el recurso municipal por deficiente fundamentación. No dictó una nueva condena ni convirtió a las municipalidades en garantes universales de las obras privadas. Esa precisión es indispensable para comprender el alcance del pronunciamiento.   Índice [Construir y fiscalizar son deberes distintos](https://blog.officiumlegal.com/es/derecho-municipal/danos-por-obras-privadas-cuando-responde-la-municipalidad#construir-y-fiscalizar) [El caso de Atenas: qué se condenó y qué resolvió la Sala](https://blog.officiumlegal.com/es/derecho-municipal/danos-por-obras-privadas-cuando-responde-la-municipalidad#el-caso-de-atenas) [El nexo causal: no basta con demostrar que hubo daño](https://blog.officiumlegal.com/es/derecho-municipal/danos-por-obras-privadas-cuando-responde-la-municipalidad#el-nexo-causal) [Denuncias previas: fijar el momento en que se conoció el riesgo](https://blog.officiumlegal.com/es/derecho-municipal/danos-por-obras-privadas-cuando-responde-la-municipalidad#denuncias-previas) [La prueba debe explicar el deterioro y la omisión](https://blog.officiumlegal.com/es/derecho-municipal/danos-por-obras-privadas-cuando-responde-la-municipalidad#la-prueba-debe-explicar) [El constructor y la víctima: defensas que requieren explicación](https://blog.officiumlegal.com/es/derecho-municipal/danos-por-obras-privadas-cuando-responde-la-municipalidad#el-constructor-y-la-victima) [Una orden de paralización no equivale a una protección efectiva](https://blog.officiumlegal.com/es/derecho-municipal/danos-por-obras-privadas-cuando-responde-la-municipalidad#una-orden-de-paralizacion) [Proteger el inmueble y preparar la reclamación](https://blog.officiumlegal.com/es/derecho-municipal/danos-por-obras-privadas-cuando-responde-la-municipalidad#proteger-el-inmueble) [La defensa procesal también protege el patrimonio](https://blog.officiumlegal.com/es/derecho-municipal/danos-por-obras-privadas-cuando-responde-la-municipalidad#la-defensa-procesal) [Fiscalizar para prevenir, no solamente para dejar constancia](https://blog.officiumlegal.com/es/derecho-municipal/danos-por-obras-privadas-cuando-responde-la-municipalidad#fiscalizar-para-prevenir)   ## Construir y fiscalizar son deberes distintos La distinción tiene respaldo normativo. El artículo 87 de la Ley de Construcciones establece que la municipalidad ejercerá vigilancia sobre las obras de su jurisdicción, sus usos y la observancia de la propia ley. No le asigna exclusivamente una función recaudatoria. Por eso, cobrar una licencia o recibir documentos no equivale, necesariamente, a cumplir el deber de control. El problema jurídico aparece cuando la actuación administrativa se limita al expediente y deja sin atender riesgos que requieren una intervención efectiva. A su vez, el artículo 83 impone a los profesionales responsables la vigilancia de las obras para las cuales hayan solicitado o autorizado licencia. Ambas funciones coexisten: la dirección profesional de una construcción no sustituye la fiscalización pública, ni esta transforma a la municipalidad en directora técnica del proyecto. Confundirlas conduce a dos errores opuestos: descargar sobre el municipio cualquier defecto constructivo o liberarlo de sus propias omisiones porque existe un ingeniero particular. Como complemento normativo al caso, los artículos 55 a 58 de la Ley de Construcciones regulan las excavaciones: prevén permiso previo, precauciones frente a movimientos del terreno, la facultad municipal de suspender trabajos que amenacen la estabilidad de construcciones cercanas y la responsabilidad del propietario por perjuicios a predios vecinos. Su lectura conjunta muestra que la responsabilidad del particular y la potestad municipal de intervención no son categorías excluyentes. Cada una debe examinarse según su fundamento y su incidencia en el daño. El artículo 81 distingue, por su parte, la responsabilidad por los datos del proyecto de la correspondiente a los datos municipales de alineamiento y niveles. A mi juicio, esa delimitación no debe leerse como una inmunidad frente a la falta de vigilancia: regula un aspecto diferente. Una interpretación sistemática debe conservar tanto la responsabilidad por la información suministrada como el deber de ejercer los controles legalmente atribuidos. Fiscalizar no significa sustituir al proyectista; tampoco permite desentenderse del riesgo que exige intervención.    ## El caso de Atenas: qué se condenó y qué resolvió la Sala La controversia llegó a la Sala Primera mediante el expediente 20-002091-1027-CA. El recurso se dirigía contra la sentencia 2024007389, dictada por el Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda el 23 de octubre de 2024. El fallo de casación es del 18 de noviembre de 2025. Estos datos permiten localizar el pronunciamiento y, sobre todo, diferenciar la decisión de responsabilidad del examen posterior de admisibilidad del recurso. Según la síntesis del Tribunal que contiene la resolución de la Sala, se realizaron movimientos de tierra para cimentar dos locales comerciales, un gimnasio y un supermercado, sin contar con la licencia previa necesaria. El Tribunal tuvo por acreditado que esas obras socavaron las bases de las construcciones de los demandantes y provocaron agrietamientos. La controversia no se redujo, por tanto, a una desavenencia entre vecinos ni a una irregularidad documental sin consecuencias materiales. La imputación al gobierno local se apoyó en su propio funcionamiento anormal. El Tribunal consideró que la intervención posterior del Departamento de Ingeniería fue tardía e ineficaz, cuando los daños ya se habían producido, y, según recoge la Sala, “las medidas de protección ordenadas no se verificaron ni se cumplieron debidamente”. En esa valoración, la municipalidad no respondía por haber ejecutado la excavación, sino por incumplir la vigilancia que le correspondía ejercer. La existencia de responsables privados no neutralizó esa omisión. La demanda prosperó parcialmente. Se reconocieron, en abstracto, los daños materiales por socavamiento y agrietamiento, así como los perjuicios derivados de la desvalorización de las propiedades; su importe quedó para la ejecución de sentencia. En cambio, se rechazó la pretensión relativa a una supuesta invasión del terreno, porque no se demostró ocupación física. El resultado ilustra que acreditar una conducta municipal reprochable no vuelve procedentes, en bloque, todos los rubros reclamados. La resolución también registra que se rechazó una defensa dirigida a incorporar como litisconsortes necesarios a los propietarios del predio vecino, decisión que no fue apelada. Ese antecedente no permite concluir que los particulares nunca deban intervenir en procesos semejantes. Al preparar una demanda, conviene individualizar las conductas atribuidas al propietario, al constructor y a la municipalidad, y definir contra quién se pretende cada consecuencia. La existencia de varios intervinientes no autoriza a confundir sus obligaciones ni a dar por sentada, sin fundamento, una condena conjunta contra todos.  La municipalidad alegó que había atendido las denuncias y ordenado paralizar las obras; también invocó la responsabilidad de los constructores y la culpa de los afectados. Sin embargo, la Sala estimó que el recurso no confrontaba eficazmente los fundamentos del Tribunal ni explicaba, con la precisión exigible, los errores atribuidos a la sentencia. Su parte dispositiva fue inequívoca: “Se rechaza de plano el recurso”. La condena no fue removida por esa impugnación, pero no debe presentarse el rechazo como una nueva decisión de fondo. El valor del caso para propietarios, empresas y autoridades radica en la pregunta que obliga a formular: ¿la actuación municipal cumplió realmente su finalidad preventiva? Para responderla, propongo relacionar lo actuado con el riesgo advertido, la oportunidad de intervenir y las consecuencias de la inactividad. Contar oficios o inspecciones, sin examinar su contenido y utilidad, ofrece una imagen incompleta de la gestión. Lo relevante es comprender qué protección concreta debía brindar el control y por qué no la proporcionó.   ## El nexo causal: no basta con demostrar que hubo daño El marco general se encuentra en los artículos 190 y 196 de la Ley General de la Administración Pública. El primero regula la responsabilidad por el funcionamiento administrativo y contempla la fuerza mayor, la culpa de la víctima y el hecho de un tercero; el segundo exige un daño efectivo, evaluable e individualizable. En el asunto de Atenas se declaró responsabilidad objetiva por funcionamiento anormal. Objetiva no significa automática: el propio caso descansó en una omisión concreta y en su vinculación con los perjuicios.  Para ordenar el análisis propongo distinguir dos relaciones causales. La primera enlaza los trabajos privados con las lesiones del inmueble: qué excavación, movimiento de terreno o intervención produjo el deterioro. La segunda conecta la falta de fiscalización con ese resultado: qué medida municipal exigible habría podido evitarlo o reducirlo. Separar ambas preguntas permite identificar el verdadero fundamento del reclamo y evita atribuir a la municipalidad una responsabilidad basada únicamente en su competencia territorial. La cercanía temporal entre la excavación y la aparición de grietas puede orientar la investigación, pero no reemplaza la explicación técnica. Igualmente, demostrar que el municipio tardó en responder no explica, por sí solo, cuál parte del deterioro le resulta imputable. La reclamación debe precisar el deber incumplido, la información que estaba disponible, el momento en que procedía actuar y la utilidad preventiva de la actuación omitida. De otro modo, la demanda corre el riesgo de sustituir el nexo causal por una simple secuencia de acontecimientos.  Considérese un ejemplo hipotético, distinto del expediente: existe un informe técnico que advierte un riesgo para una vivienda vecina, los trabajos continúan y posteriormente ocurre el daño que ese informe identificaba. El examen sería diferente del correspondiente a un acontecimiento súbito que una fiscalización exigible no habría podido evitar. La diferencia no la decide una presunción favorable al propietario o al municipio, sino la prueba sobre la posibilidad real y jurídica de intervenir eficazmente.   ## Denuncias previas: fijar el momento en que se conoció el riesgo Una denuncia documentada puede ser decisiva para acreditar qué se puso en conocimiento de la municipalidad y cuándo. Conviene identificar la obra, ubicar el inmueble afectado, describir el riesgo y conservar tanto los documentos aportados como la constancia de recepción. El propósito no es acumular comunicaciones, sino permitir una reconstrucción verificable. La advertencia sobre una excavación que compromete una vivienda merece un análisis distinto del que corresponde a una inconformidad genérica sin identificación del problema. En el caso comentado, el recurso municipal invocó la atención de denuncias, pero la resolución no detalla sus fechas ni reproduce una cronología completa. Para otros asuntos, recomiendo construir esa secuencia desde la primera gestión: cuándo se advirtió el riesgo, qué respuesta se recibió y cómo evolucionaron los trabajos. La omisión se vuelve más comprensible cuando puede situarse en el tiempo, no cuando se describe solamente como una inconformidad general con el servicio municipal.  Tampoco debe entenderse que el deber municipal solo nace con una denuncia. Como complemento interpretativo, el dictamen C-212-2018 de la Procuraduría distingue inspecciones previas, de seguimiento y por posible incumplimiento, incluidas las realizadas de oficio. La denuncia puede demostrar conocimiento; no es la única fuente de la potestad de vigilancia ni prueba, por sí misma, que todo lo denunciado sea cierto.   ## La prueba debe explicar el deterioro y la omisión Una estrategia probatoria razonable comienza por conservar el estado anterior del inmueble y documentar su evolución. Fotografías fechadas, informes previos, reparaciones registradas y observaciones técnicas pueden ayudar a diferenciar lesiones nuevas de deterioros preexistentes. Recomiendo reunir esa información para responder al problema que evidencia el expediente: separar el daño atribuible a las obras de otras posibles causas y confrontar las explicaciones alternativas. La fuerza del reclamo aumenta cuando puede mostrar, además del deterioro, cómo y en qué condiciones apareció.  La pericia, cuando la naturaleza del problema la requiera, debe ir más allá de constatar grietas o asignar un precio a su reparación. Conviene que explique el mecanismo que las produjo, su relación con los trabajos vecinos y las condiciones que existían antes y después. También debe indicar sus límites: qué pudo examinar, cuáles datos faltan y qué conclusiones no puede sostener. La firmeza de una conclusión no depende de su tono categórico, sino de la calidad de la información y del razonamiento que la respalda. El encargo al especialista debería incluir preguntas sobre las medidas que técnicamente permitían prevenir o limitar el deterioro y sobre el momento en que habrían resultado útiles. Conviene mantener una separación: el perito explica condiciones, mecanismos y posibilidades técnicas; la calificación jurídica de la conducta corresponde al juzgador. Un informe que solo afirma que hubo negligencia puede dejar sin desarrollar lo esencial. Resulta más útil identificar el riesgo observable, la protección necesaria, su factibilidad y la relación entre su ausencia y las lesiones examinadas. Para estudiar la omisión administrativa, es conveniente ordenar el expediente municipal: denuncias recibidas, actas de inspección, informes, prevenciones, constancias de notificación, decisiones de paralización y verificaciones posteriores. Una orden puede existir y, sin embargo, haber llegado cuando ya no era útil para impedir el daño. También puede ser oportuna y quedar sin seguimiento. En Atenas, precisamente, el Tribunal reprochó tanto la tardanza como la falta de verificación y cumplimiento de las medidas de protección. Los testimonios deben integrarse con ese soporte documental y técnico. La resolución describe que el Tribunal no consideró idónea ni confiable la prueba municipal sobre la preexistencia de grietas o las construcciones de los afectados sin permiso. Señaló contradicciones y falta de base técnica en el testimonio examinado. Esa apreciación corresponde a esta controversia: no permite descalificar de antemano el testimonio de cualquier funcionario municipal por razón de su cargo.   ## El constructor y la víctima: defensas que requieren explicación La intervención de un tercero no debe confundirse con la demostración de una causa que exonera a la Administración. En Atenas, el Tribunal rechazó esa defensa porque consideró la falta de supervisión municipal como causa principal y determinante del daño. El razonamiento no negó que los profesionales privados pudieran tener responsabilidad. Negó que mencionarla bastara para eliminar la relevancia de la conducta del municipio. La discusión debía confrontar la imputación efectivamente realizada.  Algo semejante ocurre con la culpa de la víctima. No basta atribuirle una irregularidad: debe explicarse y probarse su incidencia causal. Que un inmueble presente deficiencias anteriores o problemas de permisos puede ser relevante, pero no resuelve automáticamente quién produjo una lesión posterior. En el caso, el Tribunal desestimó la defensa por las insuficiencias de la prueba valorada. La enseñanza práctica es examinar la participación de cada conducta en el resultado, en vez de emplear etiquetas que pretendan sustituir ese examen.   ## Una orden de paralización no equivale a una protección efectiva La distinción entre actuar y actuar eficazmente es central. Frente a una orden municipal, conviene preguntar cuándo se dictó, si se comunicó, qué trabajos comprendía y cómo se comprobó su cumplimiento. No se trata de exigir resultados imposibles, sino de valorar si la autoridad desplegó las actuaciones que eran jurídicamente exigibles frente al riesgo. El caso de Atenas advierte que una intervención tardía y unas medidas sin verificación pueden resultar insuficientes para excluir el funcionamiento anormal. La eficacia tampoco autoriza arbitrariedades. El dictamen C-212-2018 recuerda que la inspección está sujeta a razonabilidad, proporcionalidad y respeto de los derechos de los particulares. Además, distingue la clausura por falta de permiso del procedimiento para demoler obras concluidas. En consecuencia, no es correcto presentar toda denuncia como una orden automática de demolición, ni justificar la pasividad confundiendo medidas preventivas con sanciones que requieren presupuestos y trámites diferentes.   ## Proteger el inmueble y preparar la reclamación Cuando el riesgo continúa, la respuesta jurídica no debe limitarse a calcular una futura indemnización. Como complemento procesal, los artículos 19 a 23 del Código Procesal Contencioso Administrativo permiten valorar tutela cautelar, incluso antes del proceso principal, bajo sus presupuestos legales. Debe justificarse el peligro, la instrumentalidad de la medida y la ponderación de los intereses involucrados. Esta es una posibilidad general del ordenamiento; no una medida que se afirme concedida en el expediente comentado. Para propietarios y empresas, resulta útil coordinar la protección inmediata con la conservación de evidencia y la definición de los responsables. La siguiente secuencia es una orientación práctica, no un calendario de plazos legales universales: | **Quién actúa** | **Qué debe atenderse** | **Plazo o momento relevante** | | --- | --- | --- | | Persona afectada y asesoría técnica | Documentar el riesgo, gestionar inspección y conservar constancias. | Al advertir el problema, sin esperar a que el daño aumente. | | Municipalidad | Inspeccionar, decidir dentro de sus competencias y verificar las medidas. | Según la urgencia, el procedimiento y los plazos aplicables. | | Persona afectada y defensa jurídica | Valorar tutela cautelar, prueba y pretensiones indemnizatorias. | Mientras subsista el riesgo y antes de vencer el plazo de cada acción. | La cuantificación exige el mismo rigor. En Atenas se reconocieron determinados daños y perjuicios, pero su importe se reservó para ejecución. Para preparar una liquidación, recomiendo diferenciar el costo de reparar de una eventual pérdida residual de valor y justificar que no se cobre dos veces una misma afectación. Conviene documentar las partidas, sus presupuestos y su relación con las lesiones reconocidas. La resolución comentada no contiene una fórmula de valoración ni permite atribuirle una indemnización definitiva. Desde la gestión municipal, recomiendo organizar el seguimiento por riesgos, responsables y actuaciones pendientes, no solamente por números de expediente. El artículo 83 permite a las municipalidades que carecen del profesional necesario establecer convenios de apoyo técnico con otras cercanas para ejercer adecuadamente el control constructivo. Esa posibilidad ofrece una herramienta de gestión; no demuestra que se haya utilizado en Atenas. La prevención requiere que la información disponible llegue a quien debe decidir y que las decisiones tengan un seguimiento comprobable.   ## La defensa procesal también protege el patrimonio El desenlace del recurso aporta otra lección. Conforme explicó la Sala al aplicar el artículo 139.3 del Código Procesal Contencioso Administrativo, impugnar exige identificar el error, vincularlo con las normas pertinentes y demostrar su trascendencia. Repetir que se actuó diligentemente, citar disposiciones aisladas o atribuir toda responsabilidad al constructor no sustituye el cuestionamiento de las razones concretas del fallo. El recurso municipal fue rechazado porque no satisfizo esa carga, no porque tales defensas estén prohibidas en abstracto. Para ambas partes, el caso aconseja construir una explicación completa desde el inicio. Al afectado le corresponde sustentar la relación entre trabajos, omisión y perjuicios. A la municipalidad le interesa documentar y defender la oportunidad, suficiencia y alcance de sus actuaciones. Una controversia de esta naturaleza no se resuelve adecuadamente con la afirmación de que “la obra era privada”, pero tampoco con la sola constatación de que “la municipalidad tenía competencias”.   ## Fiscalizar para prevenir, no solamente para dejar constancia La conclusión es precisa: una municipalidad puede responder por daños ocasionados en el contexto de una obra privada cuando su propia omisión de fiscalización resulte jurídicamente imputable y causalmente vinculada con el perjuicio. El caso de Atenas lo ilustra sin autorizar generalizaciones. Para quien protege su vivienda o patrimonio empresarial, la pregunta decisiva no es solamente quién movió la tierra, sino qué control debía ejercerse, cuándo y con qué posibilidad de evitar el daño. Antes de formular una reclamación, esa reconstrucción merece una valoración técnica y jurídica conjunta.   Preguntas frecuentes ### ¿Una obra sin permiso hace responsable automáticamente a la municipalidad? No. La falta de permiso no sustituye la demostración de una omisión municipal causalmente relevante. En Atenas, la condena se sustentó en una fiscalización tardía e ineficaz y en su vinculación con daños acreditados. Deben diferenciarse la infracción del constructor y los presupuestos de la responsabilidad administrativa. ### ¿Basta demostrar que la municipalidad ordenó paralizar los trabajos? No necesariamente. Deben valorarse la oportunidad de la orden, su alcance y el seguimiento que correspondía realizar. En el caso comentado, el Tribunal consideró insuficiente la intervención posterior y reprochó la falta de verificación de las medidas de protección. La existencia de un oficio no resuelve, por sí sola, esa valoración.  ### ¿La Sala Primera fijó una indemnización contra Atenas? No. El Tribunal Contencioso Administrativo dispuso una condena en abstracto por determinados daños y perjuicios, con cuantificación en ejecución de sentencia. La Sala Primera rechazó de plano el recurso municipal por deficiente fundamentación. No corresponde atribuirle una nueva condena de fondo ni un monto indemnizatorio definitivo.   ¿Una obra privada está comprometiendo la seguridad de su inmueble? La clave no es solo identificar al constructor, sino evaluar si el control municipal llegó a tiempo. Proteja su inversión con base en las normas de [Derecho Municipal](https://officiumlegal.com/area/derecho-municipal/) y asegure una adecuada conservación de la prueba.    Últimos artículos publicados ## También le podría interesar [Otros artículos](https://blog.officiumlegal.com/es) ### Suscríbete y recibe información de interés [![AF\_LOGO-HOR-FULL-COLOR-1536x442-2](https://blog.officiumlegal.com/hs-fs/hubfs/Imported_Blog_Media/AF_LOGO-HOR-FULL-COLOR-1536x442-2.png?width=1536&height=442&name=AF_LOGO-HOR-FULL-COLOR-1536x442-2.png "AF_LOGO-HOR-FULL-COLOR-1536x442-2")](http://officiumlegal.com) --- ```json { "@context" : "https://schema.org", "@type" : "BlogPosting", "author" : { "@type" : "Person", "name" : "Lic. 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