Derecho inmobiliario para inversores extranjeros en Costa Rica

La inversión extranjera en Costa Rica ha crecido significativamente, consolidándose como un destino preferido para quienes buscan oportunidades inmobiliarias. Con su impresionante belleza natural, clima cálido y un atractivo ambiente para inversores, entendemos por qué tantos extranjeros eligen este país centroamericano para adquirir propiedades.

Durante mucho tiempo, Costa Rica ha atraído especialmente a ciudadanos estadounidenses, canadienses y europeos que lideran la lista de inversores extranjeros en el mercado inmobiliario. Además, el país ofrece un marco legal que protege fuertemente los derechos de propiedad, permitiendo a los extranjeros disfrutar de derechos casi idénticos a los nacionales en cuanto a la adquisición de inmuebles. Esta seguridad jurídica, junto con impuestos relativamente bajos (apenas un 0,25% del valor registrado de la propiedad)[-5], hace que buscar asesoría con abogados de inversión extranjera en Costa Rica sea un paso fundamental para proteger su capital.

En este artículo, analizaremos los aspectos legales más importantes que todo inversor extranjero debe conocer antes de adquirir una propiedad en Costa Rica. Desde los derechos básicos hasta las restricciones en zonas específicas, pasando por el proceso de compra y los aspectos fiscales relevantes, nuestra intención es brindarles una guía completa para que su inversión inmobiliaria sea segura y exitosa.

Derechos de propiedad para extranjeros en Costa Rica

Uno de los principales atractivos para la inversión extranjera en el sector inmobiliario costarricense es el sólido marco legal que protege los derechos de propiedad. A diferencia de otros países latinoamericanos, Costa Rica ofrece garantías excepcionales para los inversionistas no residentes.

Igualdad legal frente a ciudadanos costarricenses

El artículo 19 de la Constitución Política de Costa Rica establece claramente que los extranjeros gozan de los mismos derechos y responsabilidades que los ciudadanos costarricenses. Esta igualdad jurídica se traduce en protecciones idénticas para todos los compradores, sin importar su nacionalidad. Asimismo, recientes sentencias de la Corte Suprema en 2022 han reforzado estos derechos, incluso en casos disputados.

La legislación costarricense no establece restricciones para que un inversionista extranjero adquiera bienes raíces. Por tanto, cualquier extranjero puede ser propietario en Costa Rica sin impedimentos legales, excepto en zonas específicas como áreas fronterizas donde existen algunas limitaciones.

Propiedad a título personal o mediante sociedad

Los inversores extranjeros tienen dos opciones principales para adquirir propiedades:

1. A título personal: Utilizando simplemente su pasaporte como identificación, pueden comprar directamente a su nombre.
2. Mediante sociedad costarricense: Muchos extranjeros optan por constituir una sociedad anónima (S.A.) o sociedad de responsabilidad limitada (S.R.L.). Esta alternativa ofrece ventajas como responsabilidad limitada, transferencia más sencilla de la propiedad y posibles beneficios fiscales.

Según la legislación costarricense, cualquier persona física mayor de edad puede constituir una sociedad anónima, convertirse en accionista y formar parte de su junta directiva. Para quienes buscan protección patrimonial adicional, los proveedores como Stewart Title ofrecen seguros de título que añaden una capa extra de seguridad a la inversión.

Requisitos para obtener residencia como inversionista

La adquisición de bienes inmuebles puede ser una vía hacia la residencia legal. Anteriormente, el monto mínimo de inversión era de CRC 102.023.155,58, sin embargo, recientemente el gobierno redujo esta cifra a CRC 76.517.366,68 para impulsar la inversión extranjera post-pandemia.

Para calificar como inversionista residente, se requiere:

• Demostrar la inversión mínima en bienes inmuebles, bienes inscribibles, acciones, valores o proyectos productivos
• Presentar certificación de antecedentes penales del país donde vivió los últimos tres años
• Documentos personales como certificado de nacimiento y matrimonio debidamente legalizados
• Mantener la inversión y visitar Costa Rica al menos una vez durante cada período de renovación

Después de tres años con estatus temporal, los solicitantes pueden acceder a la residencia permanente, permitiéndoles beneficiarse de los convenios sanitarios y de Seguridad Social que Costa Rica mantiene con 14 países.

Los abogados de inversión extranjera en Costa Rica recomiendan consultar sobre los requisitos específicos, ya que estos evolucionan con el tiempo, garantizando así una transición legal y segura hacia la propiedad inmobiliaria en el país.

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Zonas con restricciones legales para la inversión extranjera

A pesar de las amplias libertades que Costa Rica ofrece a inversores extranjeros, existen áreas específicas donde la legislación establece importantes limitaciones.

Zona Marítimo Terrestre (ZMT)

La ZMT comprende una franja de 200 metros de ancho a lo largo de los litorales Atlántico y Pacífico, dividida en dos secciones: la zona pública (los primeros 50 metros desde la pleamar) que es inalienable e imprescriptible, y la zona restringida (los siguientes 150 metros) donde pueden otorgarse concesiones temporales. Esta zona constituye patrimonio nacional y pertenece al Estado.

Para los inversores extranjeros, la Ley 6043 establece claras restricciones. No se otorgarán concesiones a:

• Extranjeros con menos de cinco años de residencia en el país
• Sociedades anónimas con acciones al portador
• Entidades constituidas en el exterior
• Empresas donde más del 50% del capital pertenezca a extranjeros

Zonas fronterizas y áreas protegidas

En los 50 kilómetros desde las fronteras con Nicaragua y Panamá, los extranjeros no pueden adquirir tierras, bosques, aguas ni fuentes de energía. En particular, la franja de 2 kilómetros fronterizos se considera inalienable y sólo puede obtenerse mediante concesión administrada por el Instituto de Desarrollo Rural (INDER).

Las áreas protegidas, como Parques Nacionales y Refugios de Vida Silvestre, tienen regímenes especiales que limitan el desarrollo inmobiliario, independientemente de la nacionalidad del inversor. Estas zonas han recibido inversiones significativas para su conservación.

Concesiones y limitaciones de participación extranjera

Las concesiones en la ZMT se otorgan por un plazo entre 5 y 20 años, y establecen un canon anual que sustituye al impuesto territorial. Los extranjeros pueden participar hasta en un 49% del capital de empresas concesionarias, mientras que el 51% restante debe pertenecer a costarricenses.

Para obtener una concesión, se requiere:

• Residencia permanente certificada por Migración
• Que las sociedades estén domiciliadas en Costa Rica
• Aprobación municipal y del Instituto Costarricense de Turismo
• Viabilidad ambiental del proyecto

Asimismo, es importante consultar con abogados de inversión extranjera en Costa Rica especializados antes de iniciar cualquier trámite, ya que las regulaciones específicas pueden variar según la ubicación exacta y el tipo de desarrollo propuesto.

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Proceso legal para adquirir una propiedad

Adquirir una propiedad en Costa Rica involucra un proceso estructurado que requiere atención a detalles legales específicos. Para los inversionistas extranjeros, entender cada etapa garantiza una compra segura y sin contratiempos.

Búsqueda de título en el Registro Nacional

El primer paso fundamental es realizar una exhaustiva investigación del título de propiedad en el Registro Nacional. Este organismo centralizado ofrece una visión clara sobre la situación legal del inmueble, incluyendo títulos, gravámenes existentes, anotaciones e hipotecas. Mediante esta búsqueda, verificamos que la propiedad esté libre de disputas legales, embargos u otros impedimentos que afecten la transferencia.

Importancia del notario público y abogado inmobiliario

El notario público desempeña un papel crucial en las transacciones inmobiliarias costarricenses. Su intervención no solo es recomendable, sino indispensable para asegurar que el proceso cumpla con la normativa vigente. Entre sus funciones principales están:

• Verificar que el título esté limpio y legalmente transferible
• Redactar la escritura de compraventa
• Administrar fondos mediante cuentas escrow cuando sea necesario
• Representar al comprador mediante poder legal si no se encuentra físicamente en el país

Los honorarios del abogado notario oscilan generalmente entre el 1% y 2% del valor total de la propiedad.

Contrato de opción y escritura pública

El contrato de opción de compraventa es un acuerdo preliminar que establece las condiciones básicas del negocio. Este documento define el precio, forma de pago y condiciones que ambas partes deben cumplir antes de formalizar la transacción. Aunque su inscripción no es obligatoria, proporciona seguridad adicional, especialmente en transacciones de alto valor.

Posteriormente, la escritura pública constituye el documento formal que materializa la compraventa. Este instrumento debe ser firmado ante notario público y contiene todos los detalles legales de la transacción.

Inscripción en el Registro Nacional

Una vez firmada la escritura, el notario la presenta al Registro Nacional para su inscripción. Este trámite generalmente toma aproximadamente dos semanas y finaliza con la entrega del título de propiedad oficial al nuevo dueño. La inscripción otorga seguridad jurídica y hace la compra oponible a terceros.

Costos legales y de traspaso

Los gastos asociados al traspaso incluyen:

• Impuesto de transferencia: 1.5% del valor de la propiedad
• Timbres legales y tasas del Registro Nacional: entre 0.8% y 1% adicionales
• Honorarios notariales: aproximadamente 1.25% del valor de la transacción

En total, los costos legales y fiscales pueden representar entre un 3.65% y 7% del valor de la propiedad. Para la inversión extranjera, contar con asesoría legal especializada es fundamental para navegar eficientemente este proceso.

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Aspectos fiscales y prácticos de la inversión inmobiliaria

Para los inversores extranjeros, entender las obligaciones fiscales y aspectos prácticos resulta indispensable antes de concretar cualquier compra inmobiliaria en Costa Rica.

Impuesto sobre bienes inmuebles

El impuesto anual sobre propiedades en Costa Rica tiene una tarifa del 0,25% sobre el valor registrado del inmueble. Este tributo es administrado por las municipalidades locales y grava tanto terrenos como construcciones fijas. Las declaraciones de valor deben presentarse cada cinco años y el período fiscal corre del 1 de enero al 31 de diciembre.

Régimen fiscal para ingresos por alquiler

Los propietarios que generan ingresos por alquiler deben pagar el impuesto sobre rentas de capital inmobiliario. La legislación permite una deducción automática del 15% para gastos, aplicándose luego una tasa del 15% sobre el restante 85%, resultando en una tasa efectiva del 12,75%. Las declaraciones se realizan mensualmente mediante el formulario D-125.

Uso de sociedades para adquirir propiedades

Adquirir inmuebles mediante sociedades ofrece ventajas significativas: protección de activos personales, flexibilidad para tomar decisiones desde el extranjero sin viajar a Costa Rica y simplificación en planificación patrimonial. Sin embargo, implica gastos adicionales como el impuesto anual de sociedades (aproximadamente $125).

Evaluación de infraestructura y servicios

Antes de invertir, resulta esencial evaluar la infraestructura disponible. Las propiedades en ciertas zonas pueden enfrentar limitaciones de acceso durante temporadas lluviosas o estar sujetas a riesgos específicos según su microclima.

Riesgos comunes y cómo evitarlos

Los principales riesgos incluyen gravámenes no identificados, sobrepago por propiedades, desconocimiento de regulaciones como la ley de zona marítima y falta de debida diligencia. Para minimizarlos, recomiendo realizar inspecciones exhaustivas de la propiedad, verificar títulos en el Registro Nacional y contar con asesoría legal especializada.

Conclusión

Invertir en bienes inmuebles en Costa Rica representa una oportunidad excepcional para extranjeros que buscan diversificar su patrimonio. Sin embargo, como hemos visto a lo largo de este artículo, este proceso requiere conocimiento profundo del marco legal costarricense.

El país centroamericano, sin duda, ofrece condiciones favorables con derechos de propiedad casi idénticos para nacionales y extranjeros. No obstante, debemos tener presentes las restricciones específicas en zonas marítimo-terrestres y áreas fronterizas antes de comprometer nuestro capital.

La búsqueda de título, la contratación de un notario especializado y la correcta inscripción en el Registro Nacional constituyen pasos fundamentales que garantizan la seguridad jurídica de cualquier inversión. Adicionalmente, el régimen fiscal relativamente favorable, con un impuesto sobre bienes inmuebles del 0,25%, hace de Costa Rica un destino atractivo para inversores internacionales.

Los aspectos prácticos también merecen especial atención. La evaluación de infraestructuras disponibles, servicios básicos y potenciales riesgos resulta esencial antes de finalizar cualquier compra.

Después de analizar todos estos elementos, podemos afirmar que la inversión inmobiliaria en Costa Rica puede ser altamente rentable y segura cuando se realiza con la debida diligencia y asesoramiento legal adecuado. La combinación de belleza natural, estabilidad política y protecciones jurídicas sólidas explica por qué tantos extranjeros eligen este país para adquirir propiedades y, en muchos casos, establecer su residencia permanente.

Aunque el proceso puede parecer complejo inicialmente, contar con abogados especializados en inversión extranjera garantiza una experiencia sin contratiempos. Este pequeño costo adicional se traduce en tranquilidad y protección a largo plazo para su inversión inmobiliaria en el paraíso centroamericano.

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