Hay una escena que se repite con dolorosa frecuencia en Costa Rica: un proyecto inmobiliario, turístico o industrial avanza con financiamiento aprobado, contratos firmados y maquinaria en el sitio, hasta que un día llega una orden de suspensión de obras. A veces la dicta la SETENA, a veces el Tribunal Ambiental Administrativo, a veces una municipalidad, y a veces un juez, a raíz de la denuncia de un vecino o de un grupo ambientalista. El resultado es siempre el mismo: la inversión queda paralizada, los costos financieros corren, la reputación del desarrollador se erosiona y lo que parecía un problema "de trámites" se convierte en un litigio de años. Estimamos que la mayoría de esos conflictos comparte una raíz común: haber tratado el cumplimiento ambiental como un requisito de papeleo, y no como lo que verdaderamente es, una condición de viabilidad económica y jurídica del proyecto entero.
Índice
La viabilidad ambiental: el permiso que habilita todos los demás
Antes de invertir, verifique estos cuatro aspectos
El otro tablero: municipalidades, uso de suelo y planes reguladores
Lo que está en juego: tres tipos de responsabilidad simultáneos
Nuestra posición: la protección ambiental no es el enemigo; la improvisación sí
En Costa Rica, todo proyecto capaz de generar impactos sobre el ambiente debe someterse, antes de iniciar, a una evaluación de impacto ambiental ante la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA), órgano adscrito al Ministerio de Ambiente y Energía. El producto de ese proceso es la llamada viabilidad ambiental: una resolución que constituye, en la práctica, la llave maestra sin la cual los demás permisos —construcción, patentes, conexiones de servicios— no pueden operar legítimamente.
La intensidad del examen ambiental depende del impacto potencial del proyecto. En términos sencillos, el ordenamiento costarricense establece un sistema escalonado: las actividades con mayor complejidad o riesgo ambiental ingresan mediante el Documento de Evaluación Ambiental D1, a partir del cual la SETENA determina, según la significancia de los impactos identificados, si basta una Declaración Jurada de Compromisos Ambientales, un Plan Pronóstico de Gestión Ambiental o si resulta indispensable la elaboración de un Estudio de Impacto Ambiental completo. En cambio, los proyectos de bajo impacto ambiental potencial se tramitan mediante el Registro Ambiental D2, concebido para actividades cuyo nivel de riesgo justifica un procedimiento más expedito. Como explica la guía Environmental Law 2025 – Costa Rica de Chambers and Partners, , la SETENA "es responsable de la evaluación, control y seguimiento de los proyectos sujetos a evaluación ambiental" y, una vez concluido el procedimiento, "emite una Resolución de Viabilidad Ambiental", que constituye la autorización ambiental necesaria para la ejecución del proyecto. Conviene precisar algo que muchos inversionistas descubren tarde: la viabilidad ambiental no es un acto que se obtiene y se archiva. La misma fuente advierte que, "en casos de incumplimiento o inconsistencias con los términos ambientales aprobados, la SETENA puede ordenar medidas correctivas y suspender o revocar los permisos o aprobaciones ambientales". Es decir, el permiso vive mientras el proyecto vive, y se puede perder en cualquier momento de la ejecución si la empresa se aparta de lo aprobado.
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Aspecto |
¿Quién lo revisa? |
Riesgo de omitirlo |
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Viabilidad ambiental |
SETENA |
Suspensión o revocatoria del proyecto |
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Uso de suelo |
Municipalidad |
Imposibilidad de desarrollar la actividad prevista |
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Áreas de protección, humedales y bosque |
MINAE y demás autoridades competentes |
Paralización de obras, sanciones y obligación de restauración |
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Cumplimiento de los compromisos ambientales |
SETENA y Regente Ambiental |
Multas, medidas cautelares y pérdida de la viabilidad ambiental |
Al tema ambiental se suma una segunda capa, menos visible pero igualmente decisiva: la municipal. Son los gobiernos locales quienes definen, mediante sus planes reguladores, qué actividades pueden desarrollarse en cada zona de su territorio. Y es aquí donde se origina buena parte de los conflictos. En el mismo documento antes citado se subraya:
"Los conflictos de uso de suelo y zonificación se encuentran entre los riesgos legales ambientales más significativos en Costa Rica, particularmente en adquisiciones inmobiliarias, proyectos de desarrollo e inversiones agrícolas o turísticas. [...] Durante la debida diligencia, es común encontrar que propiedades destinadas a un uso se ubican en áreas no zonificadas para tales actividades o donde se requieren aprobaciones ambientales adicionales."
El problema se agrava porque muchos gobiernos locales carecen de planes reguladores actualizados o mantienen regulaciones que se traslapan con las de las autoridades ambientales. En ese orden de ideas, el inversionista puede encontrarse atrapado entre un certificado municipal de uso de suelo que dice una cosa, una restricción ambiental que dice otra, y áreas de protección —ríos, humedales, cobertura boscosa amparada por la Ley Forestal— cuya afectación exige autorizaciones previas que nadie verificó al comprar el terreno. Sobra señalar que ninguna escritura de compraventa corrige, por sí sola, un problema de zonificación.
¿Y qué ocurre cuando algo sale mal? La respuesta debe conocerse antes de invertir, no después. El régimen costarricense es de los más exigentes de la región, y la guía citada lo resume así: las consecuencias de infringir la normativa ambiental "pueden resultar en sanciones administrativas, responsabilidad civil y persecución penal, dependiendo de la naturaleza y severidad de la violación", incluyendo "multas determinadas mediante una valoración del daño ambiental, suspensión o revocación de los permisos ambientales del proyecto, y órdenes de restauración del ecosistema afectado".
De especial interés resulta un punto que todo gerente debería subrayar: en materia ambiental rige la responsabilidad civil objetiva. "(E)l daño ambiental da lugar a responsabilidad civil estricta: los contaminadores están obligados a reparar o compensar el daño ambiental, incluso en ausencia de intención o negligencia". Dicho llanamente: de nada sirve alegar que no se quiso causar el daño o que se actuó de buena fe; si el daño existe y es atribuible a la actividad, la obligación de repararlo existe también. A lo cual debe añadirse la competencia del Tribunal Ambiental Administrativo, órgano que conoce denuncias, impone sanciones y puede ordenar medidas cautelares que paralizan obras mientras se investiga, y la eventual dimensión penal en los casos más graves.
Queremos ser claros en algo: el marco ambiental costarricense, que tiene raíz en el artículo 50 de la Constitución Política —el derecho de toda persona a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado—, es una conquista legítima y un activo país que beneficia, también, a las propias empresas: la marca "Costa Rica sostenible" tiene valor económico real para el turismo y la inversión. Pese a ello, no hemos dejado de advertir que el sistema presenta problemas serios de certeza jurídica: plazos de resolución que se prolongan, criterios técnicos que varían, planes reguladores desactualizados y competencias que se superponen. En ese contexto, el litigio —ante la SETENA, el Tribunal Ambiental, las municipalidades o la jurisdicción contencioso administrativa— se ha convertido en parte del ciclo de vida normal de los proyectos de cierta escala. Quien desarrolla en Costa Rica debe presupuestarlo y, sobre todo, prevenirlo.
¿Cómo se previene? La respuesta tiene nombre: debida diligencia ambiental antes de comprar y antes de construir. Ello supone verificar la compatibilidad del uso pretendido con el plan regulador municipal; confirmar la existencia y estado de la viabilidad ambiental y de los demás permisos; inspeccionar el sitio para descartar áreas de protección, humedales o cobertura forestal cuya intervención exija autorizaciones especiales; revisar si la propiedad arrastra procedimientos administrativos o judiciales pendientes; y, durante la ejecución, cumplir rigurosamente los compromisos ambientales aprobados, con el acompañamiento del regente ambiental y reportes al día. La experiencia enseña que cada colón invertido en esta verificación previa ahorra muchos más en órdenes de suspensión, multas y honorarios de litigio.
En el desarrollo inmobiliario, industrial y turístico costarricense, la pregunta decisiva ya no es solamente "¿es rentable este proyecto?", sino "¿es ambiental y urbanísticamente viable, y puedo demostrarlo?". La viabilidad ambiental y el uso de suelo no son casillas de un formulario: son la diferencia entre un proyecto que se construye y uno que se litiga. Y cuando el conflicto ya estalló —una suspensión de obras, una denuncia ante el Tribunal Ambiental, una revocación de permisos—, la rapidez y la calidad técnica de la defensa definen si el proyecto se rescata o se pierde.
Si está evaluando una inversión, o si su proyecto enfrenta hoy un conflicto ambiental o de uso de suelo, con gusto conversamos. Le invitamos a seguirnos en nuestras redes sociales como Officium Legal, para estar al tanto de todos los cambios en materia de Derecho Ambiental. También puede suscribirse a nuestro Newsletter para recibir nuestros últimos artículos de primera mano.